나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101805 [1] 부산광역시 북구 화명동 2337 화명2차동원로얄듀크비스타 207동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 지하철 수정역 북서측 인근에 위치하는 화명2차동원
로얄듀크비스타 207동 1층 111호로서, 아파트 단지 내 상가(근린생활시설)이며, 주변은
대단지 아파트가 밀집하는 화명신도시 지역임.

교통상황

차량진출입 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수정역)이 소재하여 대중교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크라트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 111호로서,
-외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
-내벽: 페인팅 등
-바닥: 타일깔기 등
-창호: 강화유리창임.

이용상태

제2종근린생활시설(전자담배판매점으로 이용)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 35m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101805 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 화명동 2337 화명2차동원로얄듀크비스타 207동 1층 111호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설 - 전자담배판매점)

1.4. 감정가

430,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

토지 지분: 24.6409㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

건물 지분: 34.31㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

북OOOOOOOO (북부산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 북구 화명동 소재 지하철 수정역 북서측 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가(근린생활시설)입니다. 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 화명신도시 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로, 아파트 단지의 부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로 폭 약 35m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 9월 7일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (247,200,000원)입니다.

* 이후의 모든 권리(근저당 2건)와 경매 개시 결정 등기(갑3)는 말소될 예정입니다.

* 소유권 관련 등기(갑1, 갑2)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액은 367,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 3월 11일

* 확정일자: 2024년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가로, 주변 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 화명신도시는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 소비층을 확보할 수 있습니다.

4.2. 주요 업종

아파트 단지 내 상가로서, 통상적으로는 마트, 학원, 병원, 미용실, 식당 등이 입점할 수 있으며, 본 물건은 현재 제2종근린생활시설(전자담배 판매점)로 이용 중입니다.

4.3. 인근 주요 시설

* 주변에는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 지하철 수정역이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 화명생태공원, 화명수상레포츠타운 등 휴식 및 레저 시설이 인근에 위치합니다.

* 부산기후변화체험교육관 등 교육 시설도 인근에 자리하고 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

대규모 아파트 단지 인근으로 기본적인 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육환경

'상대보호구역'에 해당하므로, 인근에 학교가 존재할 가능성이 있으며 이는 교육 환경 보호 규제를 받을 수 있습니다.

5.3. 건축물 구조 및 설비

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 111호

* 외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등

* 내벽: 페인팅 등

* 바닥: 타일깔기 등

* 창호: 강화유리창

* 설비: 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 상대보호구역 지정

토지이용계획 상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 향후 해당 용도에 대한 교육환경 보호 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계는 미상으로 되어 있으나, 경매로 인해 소유권이 이전되므로 명도 대상이 될 수 있습니다. (본 건의 임차인은 대항력 없음)

6.3. 상권 변화 가능성

입주민 구성 변화, 주변 개발 계획 등에 따라 상권의 수요 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동의 대단지 아파트 밀집 지역 내 상가로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 현재 제2종근린생활시설로 사용 중이며, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인과의 명도 문제는 원만히 해결될 것으로 예상됩니다. 상대보호구역 지정은 추가 확인이 필요하나, 대단지 아파트의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 화명신도시 내 대단지 아파트 밀집 지역의 고정 수요 확보 가능

* 지하철 수정역 인근 역세권 입지

* 권리상 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 전환 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 430,000,000원이며, 인수 보증금이 없어 감정가 수준에서 전략적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.