나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경681 [1] 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 12층1215호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 성모병원 동측 근거리, 운산초등학교 북동측에 인접 위
치한 벽산화이트타워 12층 1215호이며, 주위는 학교, 아파트단지 및 동측의 임야로 이루어져
있어 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스정류소가 인근에 있고 시내버스정류소도 인근에 있어 대중교통
사정 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하실부 25층 건물 내 12층 1215호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 복층유리 (이중창)임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지에 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 일반도로(접함), 가축사육제한구역(2011.03.29.),
상대보호구역(2016-07-05)(마루유치원), 상대보호구역(2016-07-05)(운산초등학교),
도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남향, 계단식으로 지하주차장 및 일부 지상주차장 되어있음.
○본건 건축물현황도는 현지 호수배치와 좌우가 대칭으로 바뀌어 있으나 현지상황을 참작하
여 현지 호수명칭으로 물건확인코 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

건축물대장상 현황도가 실제 현황의 배치와 좌우 대칭으로 바뀌어 있음. 매각대상은 현황상 호수(출입문 표시 1215호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경681 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 12층1215호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000원

토지면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

토지지분: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

아파트명: 벽산화이트타워아파트

사용승인일: 1994년 12월 15일

최고층: 25층 (본건 12층)

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

분양면적: 84.91㎡ (약 25.70평)

특이사항: 건축물대장상 현황도가 실제 현황의 배치와 좌우 대칭으로 바뀌어 있으며, 매각 대상은 현황상 호수(출입문 표시 1215호)임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 용호동 소재 성모병원 동측 인근, 운산초등학교 북동측에 인접해 있음. 주위는 학교, 아파트 단지 및 임야 등으로 이루어져 주거환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-03-20)

* 등기부채권 총액: 156,069,263원 (근저당 84,000,000원, 가압류 32,000,000원, 가압류 40,069,263원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정지은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주거 환경: 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 주거 환경은 안정적인 편임. 동측 임야가 있으나 주거 환경에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 보임.

* 생활 편의 시설: 아파트 정보에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 포함되어 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 12층 1215호. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 복층유리(이중창)임.

* 설비 내역: 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

* 주차: 지하주차장 및 일부 지상주차장 이용 가능. (총 222대 주차 가능, 이 중 지하 7대, 지상 5대. 전기차충전기 지하 5대)

* 방향: 남향

* 기타: 계단식 구조.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 현황도와 실제 현황 배치 좌우 대칭 오류: 등기부등본 및 건축물대장 상의 도면과 실제 현황이 다르다는 점은 확인 시 필요하며, 이는 계약 과정에서 혼동을 줄 수 있으나 물건 자체의 가치에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됨. (현황상 호수(1215호)가 매각 대상임.)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 도시관리계획 입안 중(제2종전용주거지역)으로 향후 지역 용도 변경 가능성이 있으나, 현재로서는 특별한 제약사항은 없어 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 벽산화이트타워 아파트 12층 1215호로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 아파트 자체의 연식은 있으나 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 건축물대장 오류라는 소소한 특이사항이 있으나, 실제 현황을 기반으로 평가되었기에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 아파트 단지가 인접하여 주거 안정성이 높음.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 양호하여 도심 및 주변 지역 이동이 용이함.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담이 없음.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 59.97㎡ / 공급 84.91㎡)의 벽산화이트타워 아파트 매매가는 2026년 5월부터 7월 사이에 1억 1,100만 원에서 1억 2,200만 원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 2억 원으로 책정되었으나, 이는 현재 시장가와 다소 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 실거래가 추이를 고려하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1,500만 원 ~ 1억 2,500만 원

본 입찰가 산정 시에는 인수할 보증금이 없으므로, 상기 범위 내에서 신중한 접근을 권고드립니다.

* 참고: 주변 아파트의 시세는 상이할 수 있으므로, 반드시 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.