나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5721 [1] 부산광역시 수영구 광안동 168-6 더숲스카이뷰 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 ""광안역"" 남측 인근에 위치하는 더숲스카이뷰 제3층 제304호로서, 본 건물은 총 1개동 12세대(공동주택(다세대주택)/ 41개호(오피스텔 40호/근린생활시설 1호)로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 ""광안역""이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2018.06.11.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비(13인승), 공동현관설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 가장형토지로서, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이 155m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5721 (1)

부산광역시 수영구 광안동 168-6 더숲스카이뷰 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

건물면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물내 제3층 제304호

사용승인일: 2018.06.11

건축물 현황: 총 1개동, 14층 규모, 공동주택(다세대주택) 12세대, 오피스텔 40호, 근린생활시설 1호, 총 41개호로 구성되어 있습니다. [cite: 건축물표제부 요약]

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 "광안역"에서 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

주변은 공동주택, 업무시설, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

건축물대장상 주된 용도는 업무시설이나, 기타 용도에 공동주택이 포함되어 있으며, 본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다. [cite: 건축물표제부 요약]

북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

본건의 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. [cite: 사건정보]

말소기준권리는 2024년 8월 27일 접수된 경기신용보증재단의 5번 김동헌 지분 가압류(수원지방법원 2024카단508718)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

주택임차인으로 배호성 씨가 있으나, 전입일자(2022.03.25)보다 확정일자(2022.02.17)가 앞서고, 배당신고일자(2024.04.04)가 있습니다. [cite: 임차인현황]

중요한 점은 임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을1) 및 임차권경정(을1-2)은 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다. [cite: 임차인현황, 집합건물 등기부요약]

이에 따라, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. [cite: 권리분석]

다만, 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이 기재되어 있어, 임차인 현황의 '대항력 없음' 및 등기부 상 말소 예정/말소 사실과 상충되는 부분이 있습니다. [cite: 사건정보, 특이사항]

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 198,356,879원의 강제경매를 신청한 점으로 보아 HUG 관련 대출이 있는 것으로 파악됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

따라서, 임차인의 실제 대항력 유무 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 면밀한 조사 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 부산의 주요 상권 중 하나인 수영구 광안동에 위치하며, 지하철역(광안역) 인근으로 유동인구 확보가 유리한 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

주변에 아파트, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 모두 발달한 상권입니다.

최근 3년간(2026년 4월 기준) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 평당 약 2,500만원 ~ 3,600만원 수준으로 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건의 감정가는 약 2,457만원/평으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. [cite: 감정평가서요약, 최근 매매 JSON 정보]

1.4. 생활정보

부산도시철도 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용도 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

건물 내에는 승강기(13인승), 개별난방, 주차타워 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

주변에 학교가 위치(상대보호구역)해 있어 교육 환경이 양호할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

주상복합 지역의 특성상 각종 편의시설, 병원, 은행, 식당 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 정보의 상충입니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항이 존재하여, 낙찰 후 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: 사건정보, 특이사항, 임차인현황]

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 HUG의 채권 회수 절차 및 매각 조건에 영향을 줄 수 있으므로, HUG와의 협의 또는 관련 규정 확인이 필요합니다. [cite: 사건정보]

건축물대장상 주 용도가 업무시설로 되어 있는 점과 실제 주거용으로 이용 중인 점 간의 차이가 향후 행정적 이슈를 야기할 가능성은 낮으나, 확인할 필요는 있습니다. [cite: 건축물표제부 요약]

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안역 역세권의 편리한 입지를 갖춘 신축급 다세대주택입니다. [cite: 감정평가서요약, 사용승인일]

감정가 또한 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약, 최근 매매 JSON 정보]

하지만, 임차인의 대항력 유무에 대한 불분명한 정보와 HUG 관련 특이사항은 철저한 사전 조사를 통해 해소해야 할 과제입니다.

만약 임차인의 대항력 문제가 낙찰자에게 인수되지 않는다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최적의 교통 여건: 부산도시철도 2호선 광안역 인접으로 우수한 대중교통 접근성. [cite: 감정평가서요약]

발달된 생활 인프라: 주변 상업시설 및 주거시설 밀집으로 생활 편의성 높음. [cite: 감정평가서요약]

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 상태를 유지하고 있음. [cite: 사용승인일]

합리적인 감정가: 최근 거래 사례 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준. [cite: 감정평가서요약, 최근 매매 JSON 정보]

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 3년간(2026년 4월 기준) 인근 유사 면적 다세대주택의 매매가는 평당 약 2,500만원 ~ 2,600만원 수준에서 형성되고 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건은 8.26평 (27.32㎡)이므로, 시세 기준으로는 약 20,650만원 ~ 21,500만원 수준으로 예상됩니다.

감정가는 203,000,000원으로, 이는 시세 범위와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

만약 임차인의 보증금 185,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 실제 취득 비용은 낙찰가로 한정되므로 시세 대비 더욱 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 수 있습니다.

따라서, 권리관계 분석 및 임차인 관련 불확실성 요소를 감안하더라도, 시장 가치를 고려하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

특히, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 명확한 확인 절차를 마친 후, 입찰가를 최종 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.