나이스옥션 법원경매 진주 2025타경855 [1] 경상남도 진주시 상봉동 615-2 화인아파트 101동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 화인아파트 제101동 내에 소재하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정을 고려시 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제2층 제209호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(현장조사시 이해관계인의 부재로 관련공부, 탐문조사 및 외부관찰에 의함)

설비내역

제반 위생설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등의 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지대내 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경855 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 상봉동 615-2 화인아파트 101동 2층 209호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

132,000,000원 (13,200만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 31.22㎡ (약 9.45평)

* 토지 지분: 31.22㎡ (약 9.45평)

* 건물면적: 83.44㎡ (약 25.24평)

* 건물 지분: 83.435㎡ (약 25.24평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 상봉동 소재 화인아파트 내에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제209호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다. (현장 조사 시 이해관계인 부재로 관련 공부, 탐문 조사 및 외부 관찰에 의함)

* 설비내역: 위생 설비, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 완경사지대 내 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 기타 사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치한 화인아파트 내에 있으며, 주거 및 근린생활시설, 주택이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성이 양호하여 교통 여건은 좋은 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 서측으로 포장된 도로와 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 위주의 개발이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을19 (근저당, 진주저축은행, 2014-03-10)

* 말소되는 권리: 을19, 을20, 을21 (근저당), 갑13 (가압류, 진주중부농업협동조합), 갑14 (가압류, 경남신용보증재단)은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 경매 신청 채권자: 진주저축은행 (갑15, 임의경매)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주의: 금액이 미상이라도 점유 관계를 확인하기 위해 현장 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 상봉동 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 주택 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 관련 검색 결과에서도 본건 아파트와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면에 소각장 및 가축분뇨 처리시설 설치 계획에 대한 주민 반대 의견이 존재하나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 상봉화인 아파트

* 주소: 경상남도 진주시 상봉동 615-2

* 준공 년도: 1994년 6월 7일 사용 승인

* 규모: 총 4개 동, 459세대, 최고 15층

* 구조: 철근콘크리트조

* 면적: 전용면적 35,898.465㎡, 총면적 45,461.74㎡

* 주차: 총 143대 (지상 3대, 지하 14대 - *총 주차 대수 정보는 상이할 수 있음*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 6대, 지하 3대

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 보건대 상권 및 슈퍼 등이 위치하여 생활 편의성이 좋은 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 정보

임대관계가 미상으로, 실제 거주 상황 및 잠재적 임차인과의 관계에 대한 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 현장 조사 제약 사항

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 공부, 탐문 조사 및 외부 관찰에 의존한 점은 정확한 현황 파악에 제약이 있었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치한 화인아파트 101동 2층 209호로, 일반적인 아파트 단지 내 물건입니다. 교통 및 주거 환경은 양호한 편이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 시 확인이 필요한 부분입니다. 아파트의 건축 연도(1994년)를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링 등의 가능성도 장기적으로 검토해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 상승세: 최근 거래 사례를 볼 때 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,200만원입니다. 최근 유사 면적(83.435㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 14일: 11,000만원

* 2026년 6월 14일: 13,600만원 [cite: JSON]

최근 실거래가 평균은 약 12,300만원이며, 최고 실거래가는 13,600만원입니다. 감정가가 13,200만원으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다. 임차인이 인수될 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 12,500만원 ~ 13,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 최신 실거래가인 13,600만원을 상회하는 금액보다는 해당 수준 또는 약간 낮은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.