나이스옥션 법원경매 진주 2025타경851 [1] 경상남도 사천시 신벽동 197-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 신벽동 소재 벽동마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 대부분 휴경전 상태이고, 일부는 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로와 북동측으로 폭 약 1.5m내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)),
<추가기재> 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경851 (1)

소재지: 경상남도 사천시 신벽동 197-1

용도: 답 (논)

감정가: 318,645,000원

토지면적: 1455.00㎡ (약 439.54평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

경상남도 사천시 신벽동 소재, 벽동마을 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 일반 주택이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측 약 4m, 북동측 약 1.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황:

* 김민정 (2015-07-06 등기)

* 조길래 (2017-08-01 소유권 이전, 매매가 227,000,000원)

* 담보물권 및 기타 권리 현황:

* 근저당 (농협은행주식회사): 2024-01-11, 210,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (주식회사 미래로): 2024-11-11, 21,100,000원

* 임의경매 (농협은행): 2025-07-29

* 총 등기부채권액: 231,100,000원

* 임차인 현황: 인수 대상 임차인 없음 (보증금 합계 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미기재)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 사천시 신벽동은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 상업 시설이 발달한 중심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 지역 내 상권 분석은 제한적이며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 사천시 중심 시가지 이용이 필요할 것으로 보입니다. 사천시는 최근 우주항공청 설치 및 관련 산업 육성으로 인해 도시 전반의 발전 가능성이 주목받고 있으며, 이는 장기적으로 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 농경지와 일반 주택지로 이루어져 있습니다. 사천시는 우주항공청 개청과 더불어 우주항공복합도시 개발, 관광 인프라 확충 등 다양한 개발 호재를 안고 있습니다. 삼천포에는 이마트, 홈플러스 등 대형 마트가 있으며, 전반적인 생활 편의시설은 사천시 중심 지역에서 이용 가능합니다. 다만, 신벽동 지역의 특성상 주변에 대규모 편의시설이나 문화시설은 제한적일 수 있습니다. 혐오시설 관련해서는 특정 지역에서 도축장, 소각장 등의 건립으로 인한 주민 민원이 있었으나, 본건 소재지 인근의 구체적인 혐오시설 입지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 토지이용계획상 '답'이며, '농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지'에 해당합니다. 따라서 매수자는 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다 [cite: provided data]. 농지가 아니라는 사실을 증명해야 하는 경우도 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산녹지지역: 녹지지역 중 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역입니다. 개발이 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일부 축종(돼지, 개, 가금류) 사육이 제한되는 구역으로 지정되어 있습니다 [cite: provided data]. 이는 축사 건축 등 가축 관련 사업에 제약을 가할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형의 평탄한 토지이며, 대부분 휴경 상태이고 일부만 전으로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이 및 제시외 물건: 해당 사항 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이나, 임차인 현황상 인수할 권리가 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 신벽동에 위치한 토지(답) 경매 물건입니다. 감정가는 318,645,000원이며, 등기부상 채권 총액은 231,100,000원입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들이 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 토지가 농지에 해당하므로, 이를 취득하기 위한 법적 요건을 갖추지 못할 경우 낙찰 무효 또는 보증금 몰수 등의 심각한 문제가 발생할 수 있습니다 [cite: provided data]. 또한 생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 사천시는 우주항공청 유치와 우주항공복합도시 건설 등 대규모 개발 계획을 추진 중이며, 이는 지역 전반의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 생산녹지지역이라도 조건부 개발이 가능할 수 있으며, 향후 지역 발전 추이에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 경매 접근성: 감정가 대비 낮은 최저가로 경매가 진행될 경우, 투자 메리트가 있을 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 현재 최저가는 명시되지 않음)

* 넓은 토지 면적: 1455.00㎡ (약 439.54평)의 넓은 면적은 다양한 토지 활용 방안을 고려할 수 있게 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가(318,645,000원)를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 확보 가능 여부, 생산녹지 및 가축사육제한구역 지정에 따른 개발 제한, 주변 농지 시세, 사천시의 전반적인 부동산 시장 동향 등을 면밀히 분석해야 합니다.

사천시의 농지 시세는 지역과 면적, 용도에 따라 차이가 크지만, 일부 사례에서는 농림지역 답이 평당 5만원 내외에서 거래되기도 합니다. 또한, 과거 사천시 곤양면의 넓은 토지가 감정가의 51% 수준으로 낙찰된 사례도 있습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 건은 농지취득자격증명 취득 가능성과 개발 가능성을 면밀히 검토한 후, 감정가의 70~90% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 범위: 약 223,000,000원 ~ 286,000,000원). 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 확정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.