나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31137 [1] 경상남도 남해군 창선면 동대리 176-9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 동대리 소재 ""곤유마을"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 펜션, 농경지 등이 소재하는 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황
은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 ""하천(법면)""임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 ""묵답""임.
기호(3) : 유사장방형 토지로 현황 ""묵전 및 일부 도로""임.
기호(4) : 부정형 토지로 현황 ""묵전""임.
기호(5) : 유사장방형 토지로 현황 ""묵전(공부상 체육용지) 및 일부 도로""임.
기호(6) : 부정형 토지로 현황 ""묵전 및 일부 도로""임.
기호(7) : 유사사다리형 토지로 현황 ""묵전 및 일부 도로""임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 지적도상 ""맹지""임.
기호(3) : 남동측으로 현황 폭 약3m내외 막다른 포장도로에 접하고 있음.
기호(4) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(5) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장도로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로임.
기호(6) : 북서측으로 현황 폭 약3m내외 막다른 포장도로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로임.
기호(7) : 본건 일부가 현황 폭 3m내외 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼(4),(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>임.
기호(5),(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(4)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동식화장실 소재하고 있음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외수목[감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각 포함.
-목록[3][5]~[7]토지는 일부 현황 도로인바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[4]지상에 이동식화장실 평가 및 매각 각 제외함.
-목록[2]~[4][6][7]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 경매 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31137 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 창선면 동대리 176-9

용도: 전

토지면적: 3658.00㎡ (약 1106.6평)

토지지분: 3658㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 557,203,000원

등기부채권 총액: 266,730,450원

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보 물건임.

* 일괄매각 조건이나, 본건은 토지만 매각 대상임.

* 감정서상 'ㄱ,ㄴ'으로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함됨.

* 목록~ 토지는 일부 현황 도로로 평가에 반영되었음.

* 목록 지상 이동식화장실은 평가 및 매각에서 제외됨.

* 목록~ 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 남해군 창선면 동대리 소재 "곤유마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대임. 창선면은 독립된 섬으로, 2003년 창선삼천포대교 개통으로 육지와 연결된 지역임.

2.2. 교통 및 도로

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 기호(1), (2) 토지는 지적도상 맹지임.

* 기호(3) 토지는 남동측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 접함.

* 기호(4) 토지는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

* 기호(5) 토지는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 토지 일부가 현황 도로로 이용됨.

* 기호(6) 토지는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 접하며, 토지 일부가 현황 도로로 이용됨.

* 기호(7) 토지는 폭 3m 내외의 포장도로 일부가 토지에 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 강종권 소유권이전 (1993-12-15)

* 오유진 외 1명 소유권이전 (2009-09-29)

* 오유진 2번 김다감 지분 전부 이전 (2021-06-14)

* 중소기업은행 근저당권 설정 (2019-10-31, 금 260,000,000원) - 말소기준권리

* 중소기업은행 지상권 설정 (2019-10-31)

* 근로복지공단 가압류 (2025-07-11, 금 6,730,450원)

* 중소기업은행 임의경매 개시 결정 (2025-08-14)

* 창원세무서장 압류 (2025-12-19)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2019-10-31)보다 선순위의 권리는 등기부에 확인되지 않습니다. 따라서, 상기 목록 중 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임차인의 존재 여부 및 계약 내용은 미상임. 권리분석 시 해당 사항을 반드시 재확인해야 함.

4. 상권 분석

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 동대리 소재 "곤유마을" 인근의 농경지대로, 주변에 농가주택, 펜션 등이 혼재하고 있어 전원 생활 및 농업 활동에 적합한 입지임. 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않으나, 지역적 특성을 고려할 때 농산물 직거래 또는 지역 특산물 관련 사업을 고려해볼 수 있음.

5. 생활 정보

본 물건은 남해군 창선면의 농경지대로, 인근에 곤유마을이 위치하고 있어 기본적인 마을 생활 기반은 갖추고 있습니다. 인근 지역에는 캠핑장, 펜션 등 관광 편의시설이 일부 존재합니다. 지역 내 편의시설 및 의료, 교육 시설 등은 창선면 소재지 또는 남해읍 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 해안경관관리지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접합: 기호(1), (2) 토지는 지적도상 맹지이므로 접근에 제약이 있습니다. 기타 토지들은 일부 현황 도로에 접하거나 막다른 도로에 접하고 있어, 도로 이용 및 관리 관련 분쟁 가능성이 잠재되어 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 임차인 유무 및 계약 조건이 확인되지 않아, 입주 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 환경 관련: 검색 결과, 남해군 지역 내 신규 생활폐기물 매립시설 조성 계획이 일부 확인되나, 본 물건지와의 직접적인 연관성이나 부정적 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 2020년경 축사로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 해당 지역의 현재 상황은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 창선면 동대리에 위치한 농경지로, 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 전원 생활 및 농업 투자, 또는 향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자 대상으로 검토해볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지 및 도로 접합 문제, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항, 미확인된 임대 관계 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다. 특히, 농지 취득 관련 법규 준수가 가장 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 3658.00㎡ (약 1106.6평)의 대규모 농지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 남해안 지역의 자연 환경: 해안 경관이 우수한 남해군에 위치하여 전원 생활 및 관광 관련 사업 잠재력을 가집니다.

* 발전 가능성: 창선삼천포대교 개통으로 접근성이 향상된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 물건지의 정확한 현황 도로 이용 가능 여부 및 향후 개발 가능성 등에 대한 전문적인 법률 및 건축 검토.

* 농지 취득 관련 정책 및 지원금 여부 조사.

단, 본 분석은 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.