나이스옥션 법원경매 진주 2025타경868 [1] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 산57-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 청선면 대벽리 소재 `냉천마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
마을주변 산림지대로서, 자연림, 농경지, 펜션, 음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 동하향 완경사지내 부정형의 토지로서, 대부분 토지임야 상태임.
기호(2) : 대체로 동하향 완경사지내 유사 사다리형의 토지로서, 토지임야 상태임.
기호(3) : 대체로 동하향 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
준보전산지<산지관리법>.
기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
준보전산지<산지관리법>.
기호(3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,
준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-본건은 2019년 건축신고 수리 통지되어 일부 토목공사가 진행된 토지로서 장기간 방치되어 감정평가 시 해당 건축신고는 취소된 것으로 탐문조사되며, 건축신고 관련사항 등은 입찰시 관련 부서에 확인요함.
-본건 토지 조성에 따른 일부 옹벽 등은 토지에 포함하여 평가함.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경868 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 대벽리 산57-8

* 용도: 임야

* 토지면적: 3203.00㎡ (약 968.9평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 216,695,000원

2.2. 채권자 정보

* 채권자: 새OOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 남해군 창선면 대벽리 소재 '냉천마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 마을 주변 산림지대, 자연림, 농경지, 펜션, 음식점 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 지적도상 맹지이므로 차량 진입 및 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

3.3. 토지 현황

* 전체 토지는 대체로 동하향 완경사지에 위치하며, 부정형 및 유사 사다리형의 토지로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태는 대부분 임야 상태입니다.

* 본건 토지 조성에 따른 일부 옹벽 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 보전관리지역, 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 마을경관관리지역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 각 구역별 제한사항은 입찰 전 관련 부서에 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 4월 29일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 새고성농업협동조합의 지상권 설정등기 (을10, 2018년 11월 23일 접수)는 선순위 권리이나, 매각물건명세서 상 지상권자의 말소동의서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 말소동의서의 유효성 및 최종 말소 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 등기부 채권 총액 (근저당권 기준): 1,070,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 환경

* 주변에 자연림, 농경지, 펜션, 음식점 등이 분포하고 있어 전원생활 또는 휴양 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 냉천마을 인근에 위치하나, 구체적인 마을과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 생활 편의시설

* 본건 자체적으로는 생활 편의시설이 부족할 수 있으며, 인근 마을 또는 남해군 소재지의 편의시설 이용이 필요합니다.

* 구체적인 편의시설 접근성은 별도 조사 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 건축 또는 개발 시 인접 토지 통행권 확보 등 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축신고 취소 가능성: 2019년 건축신고 후 일부 토목공사가 진행되었으나 장기간 방치되어 건축신고가 취소되었을 가능성이 높습니다. 건축 관련 사항은 입찰 전 반드시 관련 부서(건축과 등)에 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 준보전산지 등 각종 개발 제한 규제가 존재하므로, 향후 개발 계획 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6.2. 권리상 리스크

* 지상권: 비록 말소동의가 제출되었으나, 지상권 말소 여부가 최종 확정되지 않을 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 현장 관련 리스크

* 분묘: 육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있으며, 이는 분묘기지권 성립 가능성으로 이어져 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 경사지 및 임야: 토지가 완경사지의 임야 상태이므로, 개발 및 이용을 위해서는 상당한 토목 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 소재 임야로, 감정가는 2억 1천여만원 수준입니다. 주변 환경은 전원생활이나 휴양 시설로 활용 가능한 산림지대이나, 지적도상 맹지이며 개발 제한 구역에 속해 있어 건축 및 이용에 제약이 따릅니다. 특히 2019년 건축신고 후 방치된 이력이 있어 건축 가능 여부를 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다. 선순위 지상권이 있으나 말소 동의가 제출되어 말소될 것으로 예상되나, 이 역시 최종 확인이 필요합니다. 또한, 분묘 소재 가능성 등 현장 조사 시 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 남해라는 지역적 이점 및 자연 경관을 활용한 전원주택 부지, 펜션, 주말농장 부지 등으로의 활용 가능성.

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가 216,695,000원을 기준으로, 앞서 언급된 맹지, 개발 제한, 건축 가능 여부 불확실성, 분묘 소재 가능성, 지상권 말소 여부 불확실성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 입찰 전 현장 방문 및 관련 법규, 등기부등본, 건축물대장 등을 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 자문을 구하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.