나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11943 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 331-3 무궁화빌라 6층602호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '도계사거리' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대
로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

아르시조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 6층건 내 제6층 제602호로서,
. 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(연립)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고등학교 설립예정지)<교육환경
보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11943 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 331-3 무궁화빌라 6층602호

용도: 연립주택 (공동주택)

건물명: 무궁화빌라

감정가: 104,000,000원

토지면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지지분: 29.98870528375734㎡

건물면적: 60.51㎡ (약 18.30평)

건물지분: 60.51㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 소재하며, '도계사거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(고등학교 설립예정지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 갑1: 소유권이전 (구영권, 1996-09-20)

* 갑2: 소유권이전 (정복일, 2011-03-23)

* 갑3: 소유권이전 (안용한, 2022-04-25, 매매)

* 을11: 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-04-25, 63,800,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (신한카드, 2022-04-25, 12,817,881원) - 말소

* 갑5: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 2025-08-13, 59,512,373원) - 말소 (본건 경매)

* 갑6: 가압류 (소상공인자영업자새출발기금, 2025-11-05, 12,855,799원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리는 을11 근저당권(한국주택금융공사)이며, 매각으로 인해 을11 근저당권 이하의 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부등본 상 명시된 바 없으며, 특이사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 현황은 다음과 같습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 경우, 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 청송빌라 (306-8번지, 1994년식, 66.39㎡): 2026년 5월 10일, 11,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 171.7만원)

* 송백진달래빌라 (322-2번지, 2005년식, 73.9575㎡): 2026년 5월 20일, 13,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 175.8만원)

* 청학상가빌라 (357-5번지, 1995년식, 71.055㎡): 2026년 5월 17일, 12,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 181.6만원)

4.2. 시세 적정성 평가

본건(무궁화빌라 602호)은 전용면적 60.51㎡ (약 18.30평)입니다. 주변 유사 물건들의 최근 거래가를 평당가로 환산하여 비교 분석한 결과, 평균 약 176.4만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 106,700,000원 (1억 670만원) 수준으로 예상됩니다.

현재 감정가 104,000,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 아르시조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 샷시창호 구조

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

부근에 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에는 도서관 등 공공시설이 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

가장 큰 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 문제 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 채권자에게 인수되지 않는다는 의미이지 임차인이 없다는 것을 보장하지는 않습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년에 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 도계동의 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 권리관계 또한 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임차인 조사를 통해 명확한 사실 관계를 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 주변 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 가격 메리트 존재 가능.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 건물 자체의 이용 상태 및 설비 양호.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 104,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 106,700,000원으로 추정됩니다.

하지만 임대차 관계 미상이라는 주요 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 93,600,000원 ~ 98,800,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 명도 가능성 및 소요 비용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.