나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12330 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 113동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""범어고등학교"" 북측 인근에 위치하는 ‘신창비바패밀리’ 113동 14층 1401호서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 25층 중 14층 1401호로서
외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 삼각형에 가까운 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12330 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 455,000,000원

1.2. 소재지

경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 113동 14층 1401호

1.3. 건물/토지 정보

용도: 아파트

토지면적: 64.60㎡ (약 19.54평)

건물면적: 115.09㎡ (약 34.81평) - 전용면적 기준

건물 층수: 25층 중 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2018-05-15)을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 844,607,766원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤기호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-12-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 물금읍 범어리 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

학교 및 편의시설 접근성이 양호하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 주민 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 신창비바패밀리

주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1

사용승인일: 2009년 10월 30일

총 세대수: 1248세대

최고층: 25층

주차 대수: 총 1493대 (지하 1250대, 지상 243대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

등기부등본상 대항력 있는 임차인이 없으며, 매각으로 소멸되는 권리만 확인되어 법적 권리 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있으며, 향후 지역 개발 계획 및 거시 경제 지표에 따른 시세 변화 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 자료 및 주변 환경 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍에 위치한 신축급 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

감정평가액 대비 최근 시세 수준이 유사하거나 다소 높은 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 115.09㎡ (약 34.8평)의 비교적 넓은 면적으로, 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2009년 준공된 단지로 비교적 신축이며, 단지 규모가 커 관리가 용이합니다.

* 주변 개발 계획 및 양산시의 성장 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 결과, 본건(약 115.09㎡)의 ㎡당 평균 거래가는 약 400만원 수준으로 추정되며, 이에 따른 시가총액은 약 460,000,000원 내외로 판단됩니다.

본건 감정가는 455,000,000원이며, 최근 시세와 비교했을 때 적정 수준입니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 금액이 없어, 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여 450,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 경쟁력 있는 가격으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 최종 입찰가는 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.