나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1346 [1] 울산광역시 동구 화정동 640-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일감정 · 평가일 2025.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 ""화정동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 빌라, 근린생활시설, 월봉시장 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 골목 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2016-12-12)(화진중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 건물감정평가 요항표 참조바랍니다.
- 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 주택으로서,
외벽 : 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1346 (1)

* 소재지: 울산광역시 동구 화정동 640-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 321,449,520원

* 토지면적: 171.10㎡ (약 51.77평)

* 토지지분: 171.1㎡ (약 51.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 164.63㎡ (약 49.80평)

* 건물지분: 164.63㎡ (약 49.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

* 채권자: 황OO

* 특이사항: 중복사건, 공유물분할경매

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "화정동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 빌라, 근린생활시설, 월봉시장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본 토지는 가장형(사각형)의 토지로서 현재 단독주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 골목 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역: 주거 지역 내에서 일반적인 주거 용도와 일부 상업, 업무 용도가 허용됩니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률): 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률): 화진중학교 인근으로 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 6월 23일 접수된 일산새마을금고의 근저당권(143,000,000원)입니다.

* 본 경매 개시결정(2025타경1346) 등은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 361,472,125원

* 건물 등기부상 말소기준권리는 토지 등기부와 동일하게 2014년 6월 23일 접수된 일산새마을금고의 근저당권(143,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 을6 순위의 양영숙 전세권(45,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정으로 확인됩니다.

* 건물 등기부채권 총액: 406,472,125원

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 총 4명이며, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2015-11-30

* 확정일자: 2025-09-01

* 배당신고일자: 2025-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음

* 양영숙

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-01

* 확정일자: 2019-10-01

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음. (을6순위 전세권 등기 확인)

* 이도연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-30

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음. 보증금 미상으로 인한 잠재적 위험은 낮으나 확인 필요.

* 조옥자

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자:

* 배당신고일자: 2025-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음. 확정일자 미기재로 배당 여부 불확실, 확인 필요.

3.3. 인수 보증금

* 총 인수 보증금: 0원. 임차인들이 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 화정동은 주택가와 상업시설(근린생활시설, 시장 등)이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근에 월봉시장이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 이는 지역 내 소비 활동을 지원하는 역할을 합니다. 다만, 대규모 상업지구나 유흥가는 아니므로 상권의 확장성보다는 지역 주민을 위한 생활 상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 건축 구조: 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 주택입니다.

* 외벽 마감: 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

* 창호: 샷시 창호입니다.

* 내부 설비: 전기, 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 화정동행정복지센터, 월봉시장 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공유물분할 경매: 본 건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 공유물분할을 위한 경매이므로 복잡한 권리관계나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (현재 등기부상으로는 권리 소멸 예정)

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(화진중학교) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 이도연 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용 확인이 필요할 수 있습니다. 조옥자 임차인은 확정일자 누락으로 배당 여부가 불확실하므로, 명도 과정에서 추가적인 확인이나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도로 접합: 3미터 내외의 좁은 골목 도로에 접해 있어 대형 차량의 접근이나 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 주거지로서의 기본적인 생활 인프라(시장, 행정복지센터)와 교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

다만, 단독주택이라는 점과 공유물분할 경매라는 특수성, 토지 이용 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 또한, 임차인 중 보증금 또는 확정일자가 불분명한 경우가 있어 명도 시 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대지 면적: 51.77평의 비교적 넓은 토지를 확보하고 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가능성이 있습니다.

* 입지: 행정복지센터 및 시장 인근으로 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주거 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 권리상의 부담 없이 명도 후 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 또는 권리 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 321,449,520원입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 단독주택과는 성격이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 백산파인힐 (다세대, 84.158㎡): 2026년 1월 14,950만원

* 목원골든 (다세대, 73.47㎡): 2026년 5월 9,500만원

* 대흥주택 (연립, 35.34㎡): 2026년 5월 2,200만원

이 단독주택의 토지면적(51.77평) 및 건물면적(49.80평)을 고려할 때, 동일 지역 내 유사한 단독주택의 실거래가 자료가 추가적으로 필요합니다. 하지만 감정가가 주변 연립/다세대 주택의 시세보다 높게 책정된 점, 공유물 분할 경매로 인한 낙찰률 변동성 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 257,159,000원 ~ 289,304,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 권장합니다.

참고 : 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 울산 동구 화정동 640-7번지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.