나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1348 [1] 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 15층1509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1348 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 76-2, 대우월드피아 15층 1509호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

건물면적: 49.91㎡ (약 15.09평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

경상남도 양산시 평산동에 위치한 아파트 물건입니다. 해당 아파트는 2014년 9월에 사용 승인되었으며, 총 120세대로 구성된 단지 내 15층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다. 단지 주변으로 주거 지역이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 1월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (90,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 압류, 임의경매, 가압류 등기 모두 말소 처리되어 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 21일

* 확정일자: 2021년 4월 21일

* 배당신고일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

임차인 최용훈은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으며, 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

2.3. 상권분석

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 17일: 49.905㎡ (약 15.09평) 규모, 9층, 71,000,000원

* 2025년 10월 16일: 49.905㎡ (약 15.09평) 규모, 4층, 51,000,000원

* (참고) 2025년 11월 10일: 34.3794㎡ (약 10.40평) 규모, 8층, 36,000,000원

동일 면적(약 15.09평)의 거래 사례가 7,100만원과 5,100만원으로 나타납니다. 이는 감정가 7,900만원과 비교했을 때, 시장 가격이 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있음을 시사합니다. 특히 5,100만원의 거래 사례는 층수나 내부 상태 등 추가적인 요인이 반영되었을 수 있으나, 입찰가 산정 시 중요한 참고 자료가 됩니다.

2.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 평산동 대우 월드피아

* 사용승인일: 2014년 9월 5일

* 총 세대수: 120세대

* 최고층: 15층

* 해당 물건 층수: 15층

해당 단지는 2014년에 건축되어 비교적 최근에 지어진 편에 속하며, 15층 건물의 최상층에 위치하여 일조권 및 조망권에 유리할 수 있습니다. 단지 인근으로 학교, 상업 시설, 교통망 등이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상되며, 자세한 생활 편의시설 및 교통 환경은 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

2.5. 잠재적 리스크

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 최근 실거래가에서 5,100만원의 거래 사례가 있어 시세 하락 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 또한, 15층 최상층이라는 점은 장점이 될 수 있으나, 누수 등 상층부 하자 발생 가능성에 대한 점검도 필요할 수 있습니다. 주변 지역에 대한 별도 확인 결과, 혐오시설이나 잠재적 리스크 요인은 현재까지 파악되지 않았습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 15층 아파트로, 권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 최근 실거래가 하락 사례가 존재하므로, 감정가 7,900만원 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 15층이라는 장점을 고려하되, 주변 시세 및 단지 상태를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 준신축급 아파트로 실거주 만족도가 높을 수 있으며, 양산시 지역 개발 호재 등에 따라 향후 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

* 최상층 장점: 15층 최상층으로 일조량 및 조망권 확보가 유리합니다.

2.8. 예상 입찰가

산정 기준:

* 감정가: 79,000,000원

* 최근 실거래가 (15.09평 기준): 71,000,000원 (2025.07), 51,000,000원 (2025.10)

* 건물 연식: 2014년 (12년차)

* 층수: 15층 (고층)

* 인수 보증금: 0원

분석:

제공된 최근 실거래가 중 7,100만원과 5,100만원의 가격 편차가 크게 나타납니다. 감정가 7,900만원은 현재 시장 가격 범위보다 높게 형성되어 있습니다. 15층이라는 고층임을 감안하더라도, 5,100만원의 거래 사례를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가:

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 5,000만원에서 6,000만원 사이 의 입찰가를 권장합니다. 특히 5,500만원 수준을 기준으로, 현장 조사 시 파악되는 물건 상태, 단지 환경, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.