나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1342 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 647-9 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '서남초등학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건
물 제2동 5층 501로서 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호로서
외벽: 치장석 붙임, 스톤코트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(현황:다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m 미만)(접합)
가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 다세대주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본 건 건물은 공부상 '제2종근린생활시설'이나, 현황상 다세대주택으로 이용중임.
2. 본 건 건물의 건축물대장 총괄표제부에 의하면, 제2동 202호에 관하여 2019년 철근콘크리트 제2종근린생활시설을 주택 64.18㎡로 불법용도변경하여 자진철거시정명령이 있었으므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1342 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 647-9 2동 5층501호

용도: 공부상 제2종근린생활시설, 현황 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

토지지분: 27.263㎡

건물면적: 64.18㎡ (약 19.42평)

건물지분: 64.18㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웅상농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '서남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근 도로망을 통해 양산시 전역 및 부산광역시로의 이동이 용이합니다.

도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8-10m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 오만수 (2020.02.25)

* 소유권이전: 정대욱 (2024.03.22, 강제경매)

* 근저당 (말소기준권리): 웅상농업협동조합 (2024.03.22, 57,200,000원)

* 근저당 (공동담보): 정연희 (2024.09.03, 30,000,000원)

* 가압류: 삼성카드, 현대카드, 농협은행, 롯데카드, 토스뱅크, 하나카드, 하나캐피탈 등 다수

* 임의경매: 웅상농업협동조합 (2025.08.13, 45,187,978원)

총 권리금액: 약 325,478,301원

인수되는 권리: 말소기준권리인 웅상농업협동조합의 근저당권(을5, 2024.03.22 접수)보다 후순위의 모든 권리(가압류, 후순위 근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 범어리 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 초등학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

상업적 활용 가능성: 공부상 '제2종근린생활시설'로 등록되어 있어, 주택 외 상업적 용도로의 활용 가능성도 일부 존재합니다. 그러나 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.

개발 잠재력: 본 건은 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: '서남초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준으로, 어린 자녀가 있는 가정에 유리한 환경입니다.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 필수품 구매, 금융, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통망: 본건으로의 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 양산시 관내 및 부산광역시 등으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

불법 용도 변경 이력: 본 건 건물(제2동)의 다른 호실(202호)에서 2019년에 '제2종근린생활시설'을 주택으로 불법 용도 변경하여 시정 명령을 받은 이력이 있습니다. 이는 본건(501호)과는 별개의 사안이나, 동일 건물 내에서 유사한 위반 사례가 발생했다는 점에서 향후 건물 전체의 행정적 관리 및 건물 관련 민원 발생 가능성을 시사합니다. 응찰 시 해당 이력을 반드시 인지하고, 필요시 추가적인 확인이 필요합니다.

공부상 용도와 현황 불일치: 본 건은 공부상 '제2종근린생활시설'로 되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건물 관리, 재산권 행사, 매매 등에서 불편이나 제약을 초래할 수 있습니다.

건축물 정보: 본 건물은 2018년 건축 허가를 받아 2019년에 사용 승인이 난 신축 건물입니다. (총괄표제부 상 제2동, 5층 건물, 연면적 969.72㎡)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 준주거지역 내 다세대주택(공부상 제2종근린생활시설)입니다. 2018년 건축된 비교적 신축 건물로, '서남초등학교' 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 공급상 용도와 현황 용도가 불일치하며, 같은 건물 내 다른 호실에서 불법 용도 변경 및 시정 명령 이력이 존재하여 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 제공된 감정가(166,000,000원)는 유사 면적의 최근 거래 사례 대비 높은 수준으로 판단되어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로서 건축 연한이 짧아 즉시 주거용 또는 상업용으로 활용 가능합니다.

지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 면적(64.18㎡)이 소형으로, 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮습니다.

공부상 제2종근린생활시설로 되어 있어, 경우에 따라서는 주택 외 상업 시설로의 용도 변경 가능성도 고려해볼 수 있으나, 관련 법규 및 건물 내 이력 확인이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 '해금빌라'(2002년식, 75.75㎡)가 2023년에 78,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 면적당 시세를 환산하면 약 1,036,200원/㎡입니다. 본건은 해금빌라보다 최신 건물(2018년 준공)이며, 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 그러나 본 건의 감정가(166,000,000원, 약 2,586,500원/㎡)는 해금빌라의 거래 사례 대비 매우 높은 수준입니다. 또한, 건물 내 불법 용도 변경 이력 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 건의 가치 대비 리스크 요인을 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 약 85,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 51% 수준으로, 시세 및 리스크 요인을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.