나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12334 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 '상대마을' 내에 위치하며, 부근 일대는
단독주택, 펜션, 음식점 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 남동측 일부는 현황 도로임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대지구), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별
거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

- 본 건 지상에 소재하는 수목(관상수)은 경제적 가치 등을 감안하여 제시외수목으로 별도
구분하여 감정평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본 건 일부 지상에 소재하는 우물, 자연석 연못 및 화단은 규모 및 현상 등을 감안하여
토지가액에 포함하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목구조 기와지붕 단층 건물로서
외벽 : 회벽 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 목재창, 샷시창임.

(2-2) 목구조 기와지붕 단층 건물로서
외벽 : 회벽 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 목재창, 샷시창임.

이용상태

(2-1),(2-2) 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

2) 감정물건에 미치는 영향
별 영향 없겠음.

공부와의 차이

- (2-1),(2-2) 주택은 건축물대장상 면적과 실측 면적이 상이하여 실측 면적을 기준하여
감정평가하였음.

- (2-3) 퇴비사는 현황 멸실되어 감정평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함
2. 이 사건 감정서에 따르면 건물 등기 표제부에 기재된 퇴비사는 현황 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12334 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 1131

용도: 단독주택

감정가: 1,194,384,790 원 (약 11억 9438만 4790 원)

토지면적: 1441.00㎡ (약 436 평)

건물면적: 169.60㎡ (약 51.3 평)

건물 제시외면적: 130.80㎡ (약 39.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산축산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 수목 포함

* 감정서상 건물 등기 표제부에 기재된 퇴비사는 현황 멸실 상태

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 '상대마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션, 음식점 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능한 상황입니다.

* 토지이용 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

남동측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대지구), 가축사육제한구역(2025-01-16)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리(2020.01.28.) 이하이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,109,827,181 원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무와 보증금에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 보증금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 건이 위치한 울주군 온양읍 운화리 상대마을은 전원주택, 펜션, 음식점 등이 혼재된 지역으로, 상업적 상권보다는 주거 및 휴양, 관광 관련 시설이 일부 혼재된 특징을 보입니다.

* 주변에 음식점 등이 있어 기본적인 편의는 갖추었으나, 대규모 상업 시설이나 업무 시설과는 거리가 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변 환경에 따라 축산업 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경은 상대마을 내에 위치하며, 단독주택들이 밀집된 지역입니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 도보 및 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 인근에 음식점 등이 소재하나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의 및 교육 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 표기된 퇴비사는 현황 멸실 상태로, 철거 또는 정리가 필요한 부분이 있는지 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목은 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 상태 및 처리 방안을 고려해야 합니다. (수목은 별도 감정, 우물/연못/화단은 토지가액 포함)

* 남동측 약 3~4미터의 도로는 차량 통행 및 주차에 다소 제약을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 인한 주변 환경의 영향 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상대마을에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택 경매 건입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리관계는 깨끗합니다. 하지만 제시외 건물, 멸실된 퇴비사, 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 전원 생활이나 넓은 토지를 활용한 사업 등을 염두에 둔다면 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1441.00㎡ (약 436평)의 광활한 토지는 재건축, 증축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로 별도의 명도 또는 건물 철거 관련 절차가 간소화될 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 전원 생활 적합성: 주변 환경을 고려할 때, 전원 생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매 정보는 본 건과 건물의 종류, 규모, 토지 가치 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본 건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로서, 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 1,194,384,790 원

* 총 채권액: 1,109,827,181 원

* 본 건의 경우, 주변 시세 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 그러나 일반적으로 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰이 진행되는 경향을 보이며, 이는 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리관계상 인수할 금액은 없으나, 제시외 건물, 멸실된 퇴비사 처리 비용, 임차인 명도 비용 등이 발생할 수 있음을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 9억 5천만 원 ~ 11억 3천만 원 선에서 신중한 접근을 추천합니다. (본 입찰가는 일반적인 경매 투자 전략에 따른 예상이며, 실제 낙찰가는 입찰자 수 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설 검색 결과

주변 지역에 대한 지도 검색 및 위성 사진 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 화학 물질 취급 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'임을 감안할 때, 소규모 농가나 축사가 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.