나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31641 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 109동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 다사읍 서재리 소재 ""서재중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층건 중 4층 401호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장팥지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 서측 하향의 완경사지를 조성한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측,서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 중로3류(폭12m∼15m)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((2015-07-10)(도림초등학교))<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역((2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대구서부지원 2025타경31641 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 109동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.15평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 확인할 수 없음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 "서재중학교" 북측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도림초등학교 관련 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

부정형의 토지로서, 서측 하향의 완경사지를 조성하여 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

단지 남측으로 폭 약 10미터, 동측, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

인천신용보증재단 가압류 (2024.12.13. 접수)입니다.

* 인수되는 권리

을구 11번 주택임차권: 김태균 (보증금 125,000,000원). 전입일자 2020-09-17, 확정일자 2020-06-29. 대항력이 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리 이후의 권리들 (갑4, 갑5, 갑6)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권이전 등기(갑2, 갑3)는 매수인에게 등기부상 권리 변동 내역을 제공합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-17

확정일자: 2020-06-29

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금이 존재합니다.

* 권리분석 요약

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시설

아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다. 서재중학교 북측에 인접해 있습니다.

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 학교 및 주거 지역과 인접하여 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 마감

철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 20층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되어 있으며, 창호는 새시입니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급 및 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의 및 복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 있습니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주차 정보

서재보성타운은 총 280대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 6대, 지하 19대 - 해당 수치는 단지 전체 기준일 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

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* 최우선 리스크: 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김태균의 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 총 지출액을 크게 증가시킵니다.

* 건물 노후화

1997년 사용승인된 아파트로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미상

물건 명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 이미 파악된 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 주변 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 가장 중요한 쟁점은 125,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다.

최근 매매가를 고려했을 때, 인수되는 보증금액을 포함한 총 지출액이 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있는 위험이 존재하므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 입지

아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승 여력

지역 개발 및 인프라 확충에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 인수되는 임차보증금 부담을 상쇄할 정도의 시세 상승이 전제되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석

본건은 전용면적 59.98㎡ (약 18.15평) 아파트입니다. 최근 매매 사례를 살펴보면 2026년 6월~7월 거래가가 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 105,000,000원입니다.

* 인수 보증금으로 인한 총 지출액

매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 125,000,000원입니다. 이는 본건 아파트의 최근 시세 또는 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서, 매수인의 총 실질 지출액은 입찰가에 125,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정

현재 시장 가격 및 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건 아파트의 적정 가치는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원으로 판단됩니다.

하지만 125,000,000원의 임차 보증금 인수 부담으로 인해, 입찰가만으로는 수익성 확보가 어려운 구조입니다.

만약 본건에 입찰한다면, 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 입찰가가 산정되어야 하지만, 현재 시세 수준으로 입찰 시 총 지출액이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 매우 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

하지만 실제 총 지출액(입찰가 + 125,000,000원)이 최소 215,000,000원 이상이 되므로, 이는 시장 가치 대비 손실을 감수해야 하는 투자입니다.

본건의 경우, 0원 또는 그 이하의 입찰가를 고려해야 하는 특수한 상황이며, 낙찰 시 상당한 재정적 부담이 예상됩니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 심층적인 권리, 시세 분석을 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.