나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31653 [1] 경상북도 고령군 개진면 옥산리 232-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2025.08.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 고령군 개진면 옥산리 '장장골마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는
중·소규모의 공장, 농촌마을 및 농경지 등으로 형성된 지대이며, 공업용 부동산으로서의
제반 입지조건은 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
사다리형(1,2)의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 공업용 건물
부지로 이용중임.
2) 인접도로상태
남측으로 폭 약 10미터 및 서측으로 폭 약5미터 정도의 포장도로와 접함.
3) 토지이용계획 및 공법상 제한사항
(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-06-27)
(소로1-10호선)(접함), 가축사육제한구역임.

건물의 구조 및 현상

(3-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로
벽체: 샌드위치판넬 마감
바닥: 콘크리트 하드너, 타일 등
천정: 철골트러스 노출
창호: 샷시 창호로 공장으로 이용중임
(3-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
외벽: 판넬 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 칼라하드너, 타일 등
창호: 샷시 창호로 사무실로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 전부 소재불명임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)임대관계: 타인에게 임대중이며 내역은 미상임.

2)공부와의 차이: (3-2)건물은 공부상 강파이프 구조이나, 실제 경량철골구조임.

3)제시외건물: 별첨 지적 및 건물개황도 참조.

4)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장기계기구목록 전부 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31653 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 개진면 옥산리 232-1

용도: 공장

감정가: 448,536,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 745.00㎡ (약 225.35 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 297.00㎡ (약 90.00 평)

건물지분: 297㎡ (약 90.00 평)

건물 제시외면적: 173.10㎡ (약 52.36 평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 공장 기계기구 목록 전부 소재 불명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 고령군 개진면 옥산리 '장장골마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중·소규모 공장, 농촌 마을 및 농경지로 형성되어 있으며, 공업용 부동산으로서의 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 개진면 지역은 영남의 젖줄인 낙동강변에 위치하며, 비옥한 토지에서 개진감자를 비롯한 농산물이 생산되는 농업이 발달한 지역으로, 대도시 근교 농업과 2차 산업이 조화를 이루는 곳으로 알려져 있습니다.

2.2. 토지 현황

토지는 전체적으로 사다리형으로 조성되어 있으며, 인접지와 비교적 등고 평탄하게 공업용 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 10미터, 서측으로는 폭 약 5미터의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 소로1-10호선과 접합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 2일 접수된 국민은행 근저당권(을5)으로 확인됩니다. 이후 설정된 모든 근저당, 가압류, 압류는 해당 경매 절차에서 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

총 등기부 채권액 합계: 1,319,305,537원

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 타인에게 임대 중이나 상세 내역은 미상입니다. 파악된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* (주)비티와이: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2023-04-06, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-05-27, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2023-07-19, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2024-04-19, 대항력 없음.

임차인 중 대항력이 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 공부와의 차이

건물(3-2)의 경우, 공부상에는 강파이프 구조로 등재되어 있으나 실제로는 경량철골구조로 이용 중입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 고령군 개진면 옥산리 지역은 중·소규모 공장과 농경지가 혼재된 농촌 마을 지대입니다. 인근에는 (주)고령기와, (주)광림 등 일부 공업 시설이 입주해 있어 지역 산업 기반의 가능성을 보여줍니다. 낙동강 살리기 사업 등 주변 지역 개발이 추진되고 있어 발전 잠재력이 있는 지역으로 평가될 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집한 곳과는 거리가 있어, 전문적인 상권 분석은 해당 지역의 산업 특성과 수요를 추가적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

물건 소재지가 농촌 지역이므로, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면(예: 고령읍, 다산면 등)의 중심지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 고령군 개진면에는 우체국 등이 위치하고 있어 기본적인 행정 업무 처리는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공장 기계기구 소재 불명: 경매 대상에 포함된 것으로 추정되었던 공장 기계기구들이 전부 소재 불명으로 확인되어, 해당 부분에 대한 가치 평가 및 활용 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 건물 구조 차이: 공부상 기재와 실제 건물의 구조(강파이프 vs 경량철골)에 차이가 있어, 추후 건축물 대장 변경이나 관련 행정 절차 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 임대차 내역 불상: 임차인이 존재하나 정확한 임대 조건(기간, 상호 합의 내용 등)이 불명확하여, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 입지적 제약: 농촌 지역 특성상 기반 시설 접근성이 낮을 수 있으며, 산업 활동의 규모와 종류에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용에 일부 공법상 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 개진면에 위치한 공장용 부동산으로, 일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함됩니다. 토지 및 건물 등기부상 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 주변은 농촌 마을과 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 기본적인 도로 접근성은 확보되어 있습니다. 그러나 공장 기계기구가 소재 불명인 점, 공부와의 건물 구조 차이, 임대차 내역의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 해당 물건은 공업용 부동산으로서의 활용 가능성과 함께, 리스크 요인에 대한 철저한 사전 검토와 명확한 해결 방안 마련이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰받아 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 취득하며, 별도 면적의 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 낙동강 살리기 사업 등 주변 지역 개발 추진으로 향후 발전 가능성이 기대되는 지역입니다.

* 공업용 입지: 공장 용도로 활용하기 적합한 토지 및 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 공장 및 유사 부동산 거래 사례, 임대 현황, 건물 상태, 향후 활용 계획 등을 고려한 심층적인 시세 조사 및 개별적인 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 공장 기계기구의 부재, 공부와의 차이, 임대차 명도 관련 비용 등 잠재적 리스크를 고려한 추가적인 비용 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 전문가와 상담하여 구체적인 자산 가치 평가 및 전략을 수립하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.