나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4016 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 2층 208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "두호고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 아파트, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건 중 2층 208호로서, (사용승인일 : 1978.09.04) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 8미터, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 정도의 아스팔트 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두호남부초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부현황 및 건물구조변경 등의 유무는 확인이 불가하여 탐문조사 등을 통하여 동유형 연립주택의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

①공부상 아파트이나 실제는 연립주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4016 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 2층 208호

용도: 연립주택 (공부상 아파트, 실제 연립주택)

감정가: 49,000,000원

토지면적: 50.77㎡ (약 15.37평)

건물면적: 44.20㎡ (약 13.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

사용승인일: 1978년 9월 4일

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "두호고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 학교, 아파트, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(두호남부초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 한OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 말소기준권리는 대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정(2025타경4016)입니다.

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 한 이 존재합니다. 임차인의 보증금은 50,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자는 2013년 12월 30일, 확정일자는 2014년 1월 6일입니다.

권리분석 결과, 을1번 주택임차권(권리금액 50,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 다양한 주거 형태(아파트, 연립주택, 단독주택)와 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 기반으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 두호고등학교와 두호남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통망으로는 차량 접근이 용이하며 간선도로 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 한 에게 50,000,000원의 보증금이 있으며, 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰 시 총 지출 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 건물 노후: 1978년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 현황 및 건물 구조 변경 여부를 확인하지 못했습니다. 이는 내부 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 공부상 용도와 실제 현황 차이: 공부상 아파트로 기재되어 있으나 실제로는 연립주택으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 주변에 학교와 주거 단지가 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 1978년식의 노후 건물이며, 50,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 인수해야 하는 재정적 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리 관계와 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 수요가 꾸준한 주거 지역에 소재하고 있습니다.

* 적정 면적: 44.20㎡(약 13.38평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소형 가구의 수요를 공략할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(46.02㎡)의 연립주택이 2026년 1월 16일에 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(44.20㎡)의 면적과 1978년식이라는 점을 감안하면, 현재 시세 기준으로 시장 가치는 약 55,000,000원에서 58,000,000원으로 추정됩니다.

하지만 본건에는 50,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

추정 시장 가치: 58,000,000원

인수 보증금: 50,000,000원

이러한 분석을 바탕으로, 매수인이 인수 보증금을 제외하고 실질적으로 투자할 수 있는 금액은 8,000,000원 수준입니다. 이는 매우 낮은 금액으로, 경매에서의 실질적인 입찰을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요하며, 본 금액은 인수되는 보증금을 고려한 전략적 산정임을 유의해야 합니다. 따라서, 8,000,000원을 기준으로 하되, 상황에 따라 10,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.