나이스옥션 법원경매 포항 2025타경454 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 642 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 소재 "한숲전원마을" 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 마을내 단독주택, 시가지 인근 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1) ~ 7) : 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 사다리형에 가까운 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 건부지" 로 이용중임. 기호 2) : 부정형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 부속토지" 로 이용중임. 기호 3), 4) : 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 건부지" 로 이용중임. 기호 5) : 사다리형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 부속토지" 로 이용중임. 기호 6) : 부정형 토지로서, 인접필지와 대체로 평탄하며, "도로" 로 이용중임. 기호 7) : 사다리형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "주상나지" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) ~ 4), 7) : 북측으로 폭 약 3~4M의 포장도로에 각각 접함. 기호 5) : 서측으로 폭 약 3~4M의 포장도로에 접함. 기호 6) : 북측으로 폭 약 3~4M의 포장도로에 접하며, 본건 자체가 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 7) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 2), 5) 토지는 공부상 지목 "답, 전" 으로 등재되어 있으나, 현황 "잡종지(상업용 부속토지)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) - 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 2012.12.18] 외내벽 : 판넬잇기 마감 등, 바 닥 : 강화마루 마감 등, 창 호 : 하이새시창 등, 기호 나) - 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 2012.12.18, 증축일자 2014.04.22] 외 벽 : 판넬잇기 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창 등, 기호 다) - 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 2018.03.19] 외 벽 : 징크판넬 마감 등, 내 벽 : 판넬잇기 및 냉장판넬 마감 등, 바 닥 : 타일붙임 및 하드너 마감 등, 창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 가) - 창고 기호 나) - 근린생활시설 기호 다) - 근린생활시설 및 냉장 및 냉동창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호 다) 일부 냉장 및 냉동설비(유니트 쿨러, 에어 컨덴서, 수동식 슬라이딩 도어 등) 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉩ 소재함.

공부와의 차이

본건 기준시점 현재 기호 다) 건물은 공부상 이용상황 "제2종 근린생활시설" 로 등재되어 있으나, 일부 "냉장 및 냉동창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기준시점 현재 귀 의뢰목록 및 공부상 등재되어 있는 기호 나) 건물의 "1층 화장실 15㎡" 부분은 "멸실" 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 1층 화장실15㎡은 멸실됨. 목록4 공부상 '답'이나 현황 '잡종지'임. 목록7 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현황 일부 '냉장및냉동설비'는 건물에 포함 평가. 목록8 공부상 '전'이나 현황 ' 잡종지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경454 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 642

용도: 근린시설

감정가: 1,761,795,650원

토지면적: 1,814.00㎡ (약 549평)

건물면적: 607.54㎡ (약 184평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 소재 "한숲전원마을" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 마을 내 단독주택, 시가지 인근 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 북측 또는 서측으로 폭 약 3~4M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용: 토지는 대체로 평탄하며, 사다리형 또는 부정형에 가까운 형태입니다. 상업용 건부지, 상업용 부속토지, 도로, 주상나지 등으로 이용 중입니다.

건물 이용: 경량철골구조 샌드위치 판넬 지붕 단층 건물로, 창고, 근린생활시설, 냉장 및 냉동 창고 용도로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남포항농업협동조합 근저당권 (접수일자 2022.11.28.)

경매개시결정: 남포항농업협동조합 임의경매 (접수일자 2025.08.08.)

등기부채권 총액: 1,898,000,000원

주요 권리 내역:

소유권 이전: 최상미, 농업회사법인주식회사지훈, 주식회사씨케이미트 등 다수.

근저당: 남포항농업협동조합, 박선자, 박정수 등 다수 (말소 예정).

압류/가처분: 포항시, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 농림수산업자신용보증기금관리기관 등 다수 (말소 예정).

임차인 현황:

임차인: 농업회사법인주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2020-02-14

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 토지 등기부상 소유자로도 등재되어 있습니다.

임차인: 최

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-03-22

대항력: 있음

비고:

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2025-07-24

확정일자: 2025-09-15

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 근저당권자로도 등기되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

권리 분석 종합: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서의 변수 및 보증금의 실제 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 포항시 남구 연일읍 자명리 지역에 위치하며, "한숲전원마을" 인근으로 주거 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

주변 상업시설은 지역 주민 및 농경지 이용객 등을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

현재 건물이 근린생활시설, 창고, 냉장/냉동 창고 등으로 활용되고 있어, 관련 업종의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

지역 생활권: 포항시 남구 연일읍 생활권 내에 속하며, "한숲전원마을" 등 인근 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

편의시설: 주변의 구체적인 편의시설(대형마트, 병원, 학교, 대중교통 이용 편의 등)에 대한 정보는 현장 조사를 통해 상세히 파악할 필요가 있습니다.

주변 환경: 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 인근 지역에 유해하거나 혐오스러운 시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반에 걸쳐 신규 폐기물 처리 시설 부지 선정 논의가 진행 중인 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: "위반건축물"로 명시되어 있어, 추후 시정 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 정확한 위반 내용 및 조치 방안에 대한 확인이 필요합니다.

건물 일부 멸실: 건물 목록 3의 1층 화장실 15㎡ 부분이 멸실된 상태로, 이는 건축물대장과의 불일치 요인이 될 수 있으며, 보수 시 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 현황 차이: 공부상 지목(답, 전)과 현황(잡종지)이 다른 토지가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

대항력 있는 임차인: '농업회사법인주식회사 ' 및 '최 '는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 결과에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 면적 관련 불일치: 제공된 자료의 총 건물 면적(607.54㎡)과 JSON 상 건축물대장상의 건물 면적(필지 642 기준 총 407.7㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 제시외 건물 면적(157.80㎡) 또는 다른 필지(643번지) 포함 여부 등을 종합적으로 고려해야 하며, 실제 면적 및 구조에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

지역 지구 등 제한: 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 근린생활시설 및 창고 용도의 복합 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 약 17.6억원이며, 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

위반건축물, 건물 일부 멸실, 지목과 현황의 차이, 건물 면적 상이 등은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토를 통해 상세하게 확인해야 합니다.

주변 개발 계획 및 지역 상권 변화 추이를 파악하여 향후 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(1,814.00㎡)을 확보하고 있어 다양한 개발 및 활용 가능성을 지닙니다.

근린생활시설 및 창고, 냉장/냉동 창고 등으로 활용되는 건물은 지역 내 관련 수요를 충족시킬 수 있습니다.

일부 건물은 비교적 최근(2018년)에 사용 승인되어 신축에 가까운 상태를 유지하고 있습니다.

본 물건의 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,761,795,650원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(총 130,000,000원)이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 존재하므로 이를 고려해야 합니다.

위반건축물, 건물 일부 멸실, 지목과 현황의 차이 등 잠재적 리스크와 현재 부동산 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰 가능 가격은 면밀한 시세 조사, 권리 분석 심화, 현장 방문을 통한 물건 가치 평가 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.