나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3967 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 915-10,915-11 베스피아파크 제3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""포은중학교' 북측 인근에 위치하는 ""베스피아파크""
302호로서 주위는 댜세대주택,연립주택,근린생활시설 등으로 형성되어있으며 환경은
보통임

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 대중교통사정도 보통정도임

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 중 3층으로
와벽 : 스톤코트, 드라이비트
내벽 : 벽지 타일
창호 : 샷시2중창임

이용상태

연립주택으로 이용중임

설비내역

급배수 ,위생설비, 승강기 ,난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의토지로서 인근지와 등고 평탄하며, 연립주택부지로 이용중임

인접 도로상태등

남측,서측으로 약 8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8-10m) (접함), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역), 비행안전제5구역(전술)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3967 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 915-10, 915-11 베스피아파크 제3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 52.66㎡ (약 15.9평)

건물면적: 80.17㎡ (약 24.2평)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 3층

준공년도: 2012년 (사용승인일 2013.08.27)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리에 위치하며, '포은중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 대중교통 이용 환경 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 고도지구, 소로2류(폭 8-10m) (접함)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)

* 비행안전제5구역(전술)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 02월 02일 접수된 이상택 씨의 전세권설정(을5)으로, 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 을구 7번 임차권등기(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.11.25)가 존재합니다. 본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 이상택: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-25, 대항력 있음. (상기 인수되는 권리 해당)

* 조종래: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-23, 대항력 없음.

3.4. 등기부 요약

* 갑13 (이상택, 임의경매): 2025-07-25 접수, 130,000,000원, 매각으로 소멸.

* 을6 (이리스투자자산유한회사, 근저당권): 2023-11-02 접수, 50,000,000원, 말소. (말소기준권리)

* 을7 (이상택, 주택임차권): 2025-02-17 접수, 130,000,000원, 인수. (매수인 인수로 인해 말소되지 않음)

* 을5 (이상택, 전세권설정): 2023-02-02 접수, 130,000,000원, 말소.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 상업시설

본건이 위치한 오천읍 원리 일대는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주민 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

최근 유사 단지(센텀파크5차, 해민파크)의 거래 사례를 보면, 2026년 2월 기준 전용면적 63.33㎡~69.46㎡의 연립주택이 1억 3,900만원 ~ 1억 4,000만원에 거래되었습니다. 2013년식 해민파크(다세대, 70.1㎡)는 2026년 6월 1억 3,300만원에 거래되었습니다. 본건(80.17㎡)은 이보다 넓은 면적을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 본건 북측 인근에 포은중학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 기타: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

포은중학교는 2012년 개교한 공립 남녀공학 중학교로, 주변 학군으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이상택 씨에게 지급해야 할 임차보증금 130,000,000원입니다. 본 금액은 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 취득 비용 증가의 직접적인 원인이 됩니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

포항시 남구 오천읍 일대에서는 음식물쓰레기 처리시설, 생활폐기물 처리시설(에코빌리지) 등 혐오시설 입지 관련 주민 반발 및 논란이 지속적으로 발생하고 있습니다. 현재 본건 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 파악되지 않았으나, 지역 내 관련 이슈가 존재하므로 잠재적인 생활 환경 저해 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

경매개시결정의 채권자가 임차인 이상택 씨이며, 이는 임차보증금 회수와 관련된 문제로 경매가 진행되었음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 연립주택으로, 면적 대비 비교적 최근 연식(2012년 준공)을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이상택 씨가 보증금 1억 3천만원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 투자 리스크입니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 상당 부분 증가시키며, 시장 거래가 대비 높은 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 오천읍 일대에서 간헐적으로 발생하는 혐오시설 관련 이슈도 잠재적인 불안 요소입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 현재 시장 가치 대비 '극히 낮은' 총 취득 비용으로 매입할 수 있다는 점입니다. 그러나 이는 매우 높은 위험을 수반하므로, 철저한 권리 분석과 보증금 인수 부담을 감당할 수 있는 자금 계획이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금(130,000,000원)을 제외한 순수 매수 가격을 산정해야 합니다. 최근 주변 시세(연립/다세대, 63~70㎡)가 1억 3,900만원 ~ 1억 4,000만원 수준임을 고려할 때, 본건(80.17㎡)의 적정 시장 가치는 보수적으로 약 1억 4,000만원으로 추정됩니다.

따라서, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (130,000,000원)

시장 가치 (추정) = 140,000,000원

안정적인 투자를 위해서는,

입찰가 <= 시장 가치 - 인수 보증금

입찰가 <= 140,000,000원 - 130,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 10,000,000원 이하로 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가(128,000,000원) 및 최근 유사 물건 거래가 대비 현저히 낮은 금액이며, 인수해야 할 보증금 부담이 매우 크다는 점을 반영한 결과입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 잔여 보증금 인수 금액을 포함한 총 취득 비용을 감당할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.