나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1034 [1] 대구광역시 북구 침산동 372-3 대한동아침산1차무지개아파트 106동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 '달산초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '대한동아침산1차무지개아파트' 제106동 제6층 제604호 단위세대이며, 부근은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교, 대형마트, 공공시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통 수단 이용성 및 주간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층건 중 6층 604호 단위세대로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어, 벽지, 일부 타일 등, 바 닥: 바닥재 타일 마감 등, 창 호: 샷시창임.

이용상태

일련번호 가) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 가각이 정리된 세장형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 '건[아파트]부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 기준시점 현재 일련번호 가)는 '건축물현황(호별평면도)'상 호의 위치와 실제 호의 위치가 다소 상이한 바, 본건의 위치는 현장조사 및 '출입구 표시부분' 등에 의거 확인하였으니, 추후 경매 진행시 이 점 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2025타경1034 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대구광역시 북구 침산동 372-3 대한동아침산1차무지개아파트 106동 6층 604호이며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

감정평가액은 402,000,000원입니다.

토지 면적은 56.91㎡ (약 17.2평)이며, 건물 면적은 134.86㎡ (약 40.8평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 합자회사삼화산업입니다.

2. 입지조건

본건 아파트는 대구광역시 북구 침산동에 위치하며, '달산초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교, 대형마트, 공공시설 등이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성과 주간선도로 접근성 등을 고려할 때 교통 상황은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리로는 2020년 8월 24일 접수된 우리은행 근저당권(을8, 293,700,000원)이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되는 주요 권리로는 소유권 이전 등기 3건(갑3, 갑4, 갑5), 우리은행 근저당권(을8), 합자회사삼화산업의 강제경매(갑6), 농협은행 및 농협은행주식회사의 가압류 2건(갑7, 갑8) 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 368,910,847원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 별도 등기된 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 추후 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

대구광역시 북구 침산동 일대는 다수의 대단위 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 밀집 지역입니다.

본건 단지 주변으로는 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 대형마트(홈플러스 침산점 등)가 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 달성초등학교, 침산중학교, 대구 과학대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다.

인근 지역의 일반적인 상권 분석 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 대한동아침산1차무지개아파트

주소: 대구광역시 북구 침산동 372-3

사용승인일: 1999년 4월 30일 (준공 26년차)

총 세대수: 509세대

총 동수: 5개동

주차대수: 총 547대 (지하 기계식 394대, 지하 자주식 153대) (출처: 건축물대장)

본건이 속한 106동은 총 18층 중 6층에 위치합니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 위치 불일치: 건축물 현황도상의 호실 위치와 실제 호실 위치가 다소 상이할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 법률 관계 및 명도 관련 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 1999년에 준공되어 26년차를 맞이하는 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대구광역시 북구의 주요 주거 밀집 지역에 위치한 대단지 아파트로, 안정적인 수요가 기대되는 물건입니다.

우수한 생활 인프라와 편리한 교통 환경은 실수요자들에게 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 호수 위치 불일치 및 임대 관계 미상 등의 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

최근 시세와 감정가를 비교했을 때, 적정 수준으로 판단되며, 신중한 접근을 통해 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 수요가 꾸준한 대규모 아파트 단지의 일부로서 가치 안정성이 높습니다.

* 풍부한 생활 편의 시설: 단지 인근의 학교, 마트, 병원 등 각종 편의시설은 거주 만족도를 높입니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석 및 취득 과정이 간결합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적대의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 59.76㎡ (약 18.1평): 2026년 3월 17,000만원, 2026년 4월 19,000만원

* 84.74㎡ (약 25.6평): 2026년 6월 26,500만원

본건은 건물 면적 134.86㎡ (약 40.8평)으로, 최근 거래된 84.74㎡ (약 25.6평) 면적의 가격(약 313만원/㎡)을 기준으로 환산하면, 약 421,775,000원 (134.86㎡ * 313만원/㎡) 수준으로 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가는 402,000,000원이며, 이는 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 100% ~ 110% 수준으로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 420,000,000원 (약 4억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.