나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8922 [1] 대구광역시 북구 산격동 1428 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 북구 산격동 소재 '대구실내체육관' 북측 인근에 위치하고 있으
며, 주위는 '대구광역시청산격청사' 북동측 인근 일대의 주거지역으로 단독 및 다가구주
택 등의 주택지대, 주변 도로변 주상용건물, 음식점, 소매점, 기타 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 도보로 약 3분 및 5분 내외 거리에 시내버스정류
장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 동측 및 남측 하향 완경사지대에 자체 대체로 평탄하게 형성되어 있는 세로장방형
의 토지로서, 기준시점 현재 '주상용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 북측으로 약 15m(왕복 2차선 및 양측 인도), 서측으로 도로공제부분을 포함하
여 끝부분이 막혀 있는 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가
축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)]
철근콘크리트조 슬라브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 6층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""2001. 03. 27.(증축 2001.09.21./2002.03.14.)

-철근콘크리트조 슬라브지붕 부분(1층~6층)

외벽: 화강석치장 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 바닥타일 등 마감
창호: 알루미늄 및 하이새시창호

-경량철골조 판넬지붕 부분(6층)

벽체: 판넬 마감
바닥: 시멘콘크리트 마감
창호: 하이새시창호

이용상태

1층: 근린생활시설(외부 간판은 음식점(생오리1번지)이나 실제 약업사로 탐문)
2층: 다가구주택 2가구(201호, 202호)
3층: 다가구주택 3가구(301호, 302호, 303호)
4층: 다가구주택 3가구(401호, 402호, 403호)
5층: 다가구주택 3가구(501호, 502호, 503호)
6층: 계단실, 보일러실

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물 1층에 제시외건물
(ㄱ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 보일러실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 0.6㎡

공부와의 차이

의뢰목록(건물 등기사항전부증명서)상에는 층별 세부 용도가 나와 있지 않으나 '일반건축
물대장'상 2층 용도가 '사무소'로 되어 있는 반면, 실제 이용상황은 '다가구주택'으로 이
용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록1 토지대장상 면적(334.1㎡)이 건축물대장상 대지면적(290.9㎡)과 상이함. 이는 도로공제부분으로 이를 감안하여 평가.
- 목록2 등기사항전부증명서상 건물 2층의 용도가 세부적으로 기재되어 있지 않으나, 일반건축물대장상 2층 용도는 “사무소”이고, 실제 현황은 “다가구주택(201호, 202호)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8922 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1428

토지면적: 334.10㎡ (약 101.09평)

건물면적: 871.43㎡ (약 263.69평)

건물 제시외면적: 0.60㎡ (약 0.18평)

감정가: 1,474,408,000원

1.2. 용도 및 현황

용도: 근린주택

건물 층수: 6층 (철근콘크리트조 슬라브/경량철골조 판넬지붕)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 대구광역시 북구 산격동 소재 '대구실내체육관' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 '대구광역시청산격청사' 북동측 인근 일대의 제2종일반주거지역으로, 단독 및 다가구 주택지대, 주변 도로변 주상복합 건물, 음식점, 소매점, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량 접근이 가능하며, 도보 약 3분 및 5분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다.

지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 대체로 동측 및 남측 하향 완경사지대에 자체로 평탄하게 형성된 세로장방형의 토지로서, 현재 '주상용건물 부지'로 이용되고 있습니다.

토지대장상 면적(334.1㎡)과 건축물대장상 대지면적(290.9㎡) 간 차이가 존재하나, 이는 도로 공제 부분으로 감안하여 평가되었습니다.

건물은 2001년 3월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 경량철골조 판넬지붕 6층 건물입니다.

건물 1층은 근린생활시설(현황 약업사), 2층은 다가구주택(2가구), 3-5층은 다가구주택(각 3가구), 6층은 계단실 및 보일러실로 이용 중입니다.

부합물로 건물 1층에 제시외 건물(보일러실, 약 0.6㎡)이 존재하며 일괄 매각 대상입니다.

2.4. 지역적 위치 및 도시계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 중점경관관리구역(2018-04-10)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을10)입니다.

이하 후순위 권리(근저당, 압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

등기부상 2018년 8월 8일 접수된 손우일 전세권(을8, 권리금액 100,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 부담입니다.

3.3. 임차인 분석

본건에는 총 20명의 임차인이 목록에 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인은 다음과 같습니다.

* 박효정 (보증금 100,000,000원, 차임 미상, 전입 2015.03.20, 대항력 있음, 비고: -)

* 임은숙 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016.02.24, 대항력 있음, 비고: -) - *임대차 계약 기간 및 보증금액 미상 임에도 대항력 보유. 주의 요망.*

* 손우일 (보증금 115,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018.07.30, 대항력 있음, 비고: ) - *등기부상 전세권 1억원 인수 사항과 연관성 확인 필요. 실질 보증금액 115,000,000원 인수 가능성 고려.*

* 강지연 (보증금 50,000,000원, 차임 770,000원, 전입 2018.08.01, 대항력 있음, 비고: -)

* 김건영 (보증금 50,000,000원, 차임 770,000원, 전입 2018.08.01, 대항력 있음, 비고: -)

* 박주리 (보증금 97,000,000원, 차임 0원, 전입 2014.12.01, 대항력 있음, 비고: -)

대항력 없는 임차인은 김민선, 박세흠, 안성민, 유혜인, 이수웅, 정승배, 조중선, 조지연, 지주택공사(402호)한국토지주택, 한국토지주택공사(401호), 한국토지주택공사(402호), 공사(입주자301호윤동호) 입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 등기부 상 전세권(1억원) 및 대항력 있는 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 별도 정산해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 전문가의 상담을 통해 실질적인 부담액을 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내부 이용 현황

1층: 근린생활시설 (외부 간판상 음식점이나, 현황 약업사로 탐문됨)

2층: 다가구주택 (2가구)

3층: 다가구주택 (3가구)

4층: 다가구주택 (3가구)

5층: 다가구주택 (3가구)

6층: 계단실, 보일러실

4.2. 주변 상업시설

건물 소재지는 주거지역 내에 위치하며, 주변에는 상업시설 및 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다. 음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. '대구실내체육관', '대구광역시청산격청사' 등 공공시설이 인접하여 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

도보 3-5분 거리에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

정확한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택지대에 형성된 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 기타 주변 시설

'대구실내체육관'이 인접해 있어 문화 및 체육 활동에 접근성이 좋습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 두드러지게 나타나지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 등기부상 '인수'로 기재된 전세권(1억원)이 존재하여, 낙찰자가 인수해야 하는 직접적인 부담입니다.

* 총 6명의 임차인(박효정, 임은숙, 손우일, 강지연, 김건영, 박주리)이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 보증금은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수하거나 배당 절차에서 우선적으로 변제되어야 할 수 있습니다. 특히 보증금액이 미상이거나(임은숙) 전세권 금액과 중복되는 임차인(손우일)이 있어, 실제 부담액은 더 커질 수 있습니다.

* '임은숙' 임차인은 보증금 0원임에도 대항력을 보유하고 있어, 계약 내용 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 대항력 있는 임차인 존재 간의 상충 가능성은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

6.2. 물건 하자 관련 리스크

* 토지대장상 면적(334.1㎡)과 건축물대장상 대지면적(290.9㎡) 간 차이가 발생하며, 이는 도로 공제분으로 설명되지만 실제 토지 이용 및 경계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 2층의 경우, 등기사항전부증명서상에는 용도가 세부적으로 기재되어 있지 않으나, 일반건축물대장상 '사무소'로 되어 있고 실제 현황은 '다가구주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축물 용도 위반에 해당할 수 있으며, 향후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본건은 중복으로 사건이 진행되고 있어, 경매 절차의 진행 방식이나 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

* 건물 1층에 제시외 건물(보일러실, 약 0.6㎡)이 소재하며 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 장점

대구 북구 산격동에 위치한 6층 규모의 근린주택 및 다가구주택 건물로, 2001년 준공되었습니다. 주거와 상업 용도를 복합적으로 갖추고 있어 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, '대구실내체육관' 등 공공시설 인접으로 인한 고정 수요 확보 가능성도 있습니다.

7.2. 주요 고려사항

다수의 대항력 있는 임차인 존재와 등기부상 인수되는 전세권은 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 금액을 증가시키는 요인입니다. 또한, 건축물대장상 용도 불일치, 토지 면적 차이 등의 법규적, 서류상 하자 사항에 대한 철저한 조사와 이해가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안한 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수익형 부동산 잠재력: 근린생활시설 및 다가구주택의 복합 용도로 다양한 임대 수익 구성이 가능합니다.

8.2. 안정적 배후 수요: 대구실내체육관, 대구광역시청산격청사 등 공공기관 및 시설 인근에 위치하여 고정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역적 입지: 대구 북구의 주요 지역에 위치하며, 향후 도시 개발 또는 재건축/리모델링 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 1,474,408,000원

* 최근 실거래가 분석 (동일 지역 다세대 주택 사례):

* 74.13㎡ (2001년 건축): 9,000만원 (약 121만원/㎡)

* 84.72㎡ (1993년 건축): 11,000만원 (약 130만원/㎡)

* 85.52㎡ (2002년 건축): 14,000만원 (약 164만원/㎡)

* 가장 최근 거래 사례(2002년 건축, 14,000만원/85.52㎡) 기준 시, 본건 건물 연면적 871.43㎡에 적용 시 약 1,429,000,000원 (14.29억원)으로 산출되어 감정가 수준과 유사합니다.

* 그러나, 다수의 대항력 있는 임차인, 인수되는 전세권, 건축물대장상 용도 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 인수되는 전세권(1억원) 및 대항력 있는 임차인들의 보증금은 실질적인 현금 지출이나 부담으로 작용할 수 있음에 유의해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

1,350,000,000원 (13억 5천만원)

이는 감정가의 약 91.5% 수준입니다.

실질적인 현금 지출 예상액은 입찰가에서 인수되는 전세권 금액(1억원)을 제외한 약 12억 5천만원(1,250,000,000원)이 될 수 있습니다. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금에 대한 처리 방안에 따라 추가적인 자금 소요 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.