나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8959 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 78-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 소재 ""보손보건진료소"" 북동측 인근
에 위치하며, 부근일대는 공장, 창고, 주택, 농경지, 하천 및 임야 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건(기호1,2) 및 인근(기호3)까지 공히 차량의 진입이 가능하며, 국도와의 접근성
및 대중교통수단의 이용가능성 등을 감안한 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(2): 남동측 하향경사지대내에 비교적 평탄하게 조성된 2필일단의 부정형
의 토지로서, 공업용건물의 부지, 부속토지 및 일부 잡풀, 잡목 등이 자
생하는 야적장 등으로 이용중임.
기호(3): 남동측 하향경사지대내에 완만하게 조성된 부정형의 토지로서, 잡풀, 잡
목 등이 자생 및 일부 시멘트포장된 상태의 야적장 등으로 이용중인 잡
종지임.

인접 도로상태

기호(1),(2): 일단지의 토지로 북측으로 인접 도로부지상의 계통상 폭 약3미터의
비포장도로와 접하고 있음.
기호(3): 지적도상 북측으로 도로부지와 접하고 있으나, 실제는 인접필지를 경유
하여 접근하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-04-17)(전부
제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-04-17)(전부제한지역_
전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<
산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(3)은 귀의뢰목록상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건 기호(3) 지상 일부에 이동, 철거가 용이해 보이는 컨테이너 1동이 소재하
고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골조(철골보강) 판넬지붕 단층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 1997.08.18)
외,내벽: 판넬잇기 등 마감,
바닥: 칼라하드너, 장판지깔기, 치장타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등의 구조임.

(나) 경량철골조(철골보강) 판넬지붕 단층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 1997.08.18)
외,내벽: 판넬잇기 등 마감,
바닥: 칼라하드너 등 마감,
창호: 샷시 창호 등의 구조임.

이용상태

(가) 사무실 및 공장,
(나) 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조(제시외건물 ㉠:기계실 ~ ㉥:창고).

공부와의 차이

본건 기호(나)는 귀의뢰목록상 '공장'이나 실제는 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 포함. 목록1,2:일단지. 감정서상 기호(나):실제 창고. 목록4:현황 잡종지, 컨테이너 1동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8959 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 78-4

* 용도: 공장

* 감정가: 991,764,600원

* 토지면적: 3,137.00㎡ (약 949.09평)

* 건물면적: 594.00㎡ (약 179.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외건물 포함. 목록1,2: 일단지. 감정서상 기호(나): 실제 창고. 목록4: 현황 잡종지, 컨테이너 1동 매각 제외.

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 보손리 소재 "보손보건진료소" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 공장, 창고, 주택, 농경지, 하천 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량의 진입이 가능하며, 국도와의 접근성 및 대중교통수단의 이용가능성 등을 감안한 제반교통사정은 보통시됨.

* 토지 현황: 본건 토지(기호 1,2)는 남동측 하향 경사지대 내에 비교적 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건물의 부지, 부속 토지 및 일부 잡풀, 잡목 등이 자생하는 야적장 등으로 이용중임. (기호 3)은 남동측 하향 경사지대내에 완만하게 조성된 부정형 토지로서, 잡풀, 잡목 등이 자생 및 일부 시멘트 포장된 상태의 야적장 등으로 이용중인 잡종지임.

* 인접 도로 상태: 본건(기호 1,2)은 일단지의 토지로 북측으로 인접 도로부지상의 계통상 폭 약 3미터의 비포장도로와 접하고 있음. (기호 3)은 지적도상 북측으로 도로부지와 접하고 있으나, 실제는 인접 필지를 경유하여 접근하고 있음.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건(기호 1,2)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역이며, (기호 3)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 14일 접수된 국민은행 근저당권임.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,273,314,545원임.

* 주요 권리 사항: 소유권 이전, 국민은행 및 강영진 근저당권, 칠곡군, 구미세무서장, 동작세무서장 압류, 국민은행, 기술보증기금 가압류, 유케이제십일차유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으며, 모두 말소 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음).

* 임차인 현황:

* * 강윤기: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2019-10-23, 확정일자 2019-10-23, 대항력 없음.

* * 조동운: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2023-06-20, 확정일자 미상, 대항력 없음.

* * 조창범: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2019-11-12, 확정일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

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* 주변 환경: 본건 소재지는 공장, 창고, 주택, 농경지, 하천 및 임야 등이 혼재된 지역임.

* 산업 현황: 인근으로 공장 및 창고 시설이 분포하고 있어 산업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됨.

* 교통 접근성: 차량 진입이 가능하고 국도와의 접근성이 보통 수준으로, 물류 이동에 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있음.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 본건 인근에 "보손보건진료소"가 위치하고 있으며, 그 외 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족함.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

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* 공부상 지목과 현황 불일치: 본건 기호(3) 토지는 지적도상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지'임.

* 건물 용도 상이: 건물 기호(나)는 공부상 '공장'으로 등재되어 있으나 실제로는 '창고'로 이용 중임.

* 제시외 건물 및 면적: 현황 잡종지로 이용되는 부지(목록 4)에 컨테이너 1동이 소재하나 매각 대상에서 제외되며, 별도 건물 제시외 면적 329.40㎡가 존재함.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 감정가액을 초과하여 채권 총액이 상당히 높음.

* 특수 물건: 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어 권리 분석 시 주의가 필요함.

* 토지 이용 제한: 일부 토지(기호 3)는 준보전산지이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

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본건은 경상북도 칠곡군에 위치한 공장 용도의 부동산임. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가 대비 저평가 가능성을 내포하고 있음. 주변은 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근성도 양호한 편임. 권리 관계는 다소 복잡하나 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없음. 다만, 공부상 지목 및 건물 용도와 현황의 차이, 제시외 건물의 존재, 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 세심한 확인이 필요함. 유동화 및 공동담보 물건임을 감안하여 추가적인 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

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* 대규모 공장 부지: 약 3,137.00㎡ (949.09평)의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가능.

* 경매 메리트: 감정가 대비 실제 가치를 면밀히 분석하여 시세 차익 또는 수익 창출 기회를 모색할 수 있음.

* 현황 용도 활용: 현재 공장 및 창고로 이용 중인 건물을 즉시 활용하거나, 필요에 따라 용도 변경 또는 증축 등을 고려해볼 수 있음.

* 인수 부담 없음: 임차인의 인수 보증금이 없어 명도 및 소유권 이전 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않아도 됨. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려움. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본건의 경우 다음과 같은 추가 조사가 필수적임.

* 최근 거래 사례 및 유사 물건 시세 조사

* 철거 또는 원상복구 비용, 명도 비용, 수리 비용 등 제반 부대 비용 산출

* 토지 이용 제한 사항(준보전산지, 가축사육제한구역 등)으로 인한 가치 하락 요인 검토

* 유동화 물건 특성에 따른 추가 확인 사항 검토

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 위에서 언급된 조사 항목들을 바탕으로 신중하게 산정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.