나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8912 [1] 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 227 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 ""옥포마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반
교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) : 북서측 하향 완경사지대에 자체지면 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서,
농경지(전)로 이용중임.

일련번호 3) : 북서측 하향 완경사지대에 자체지면 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서
""단독주택"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2) : 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호 3) : 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭
약 3미터 내외의 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정
및 관리에 관한 특별조치법>, 도시관리계획 입안중(군계획입안중(칠곡군공고
제2024-995호)).


일련번호 3) : 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구 가축사육제한구역(전부제한지역_전축
종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 경계측량에 의하지 않은 지적도면, 항공사진, 현장목측 등에 의한
일반적인 상황을 기준으로 하여 현황 등을 확인하였으며, 정확한 지적경계는
측량을 요하니 경매참여자는 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (1)-㉮ : 목조 판넬(위 아스팔트 슁글)지붕 단층건으로서

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
- 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)-㉮ : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1)-㉮ : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

일련번호 (1)-㉮ : 제시목록(공부)상 면적은 41.66㎡이나 실측면적은 34.9㎡임.

일련번호 (1)-㉯, -㉰, -㉱, -㉲ : 멸실됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
① 건물 일련번호 (1)-㉮는 공부상의 면적(41.66㎡)이 실측면적(34.9㎡)과 상당한 부분
차이가 있어 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였으며, 본 건물에 부합된 비가림
(차양)시설은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

② 본건 토지 일련번호 3) 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)은 개략적인 실측면적으로
사정하여 평가하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부 등을 확인하시기
바랍니다.

③ 건물 일련번호 (1)-㉯, ㉰, ㉱, ㉲는 기준시점 현재 멸실된 것으로 확인되니, 경매
진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서상 일련번호 1의 ㉮는공부상 면적 41.66㎡이나 현황 34.9㎡임. 일련번호 1의 ㉯,㉰,㉱,㉲는 멸실됨. 비가림(차양)시설 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8912 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대경신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 227

용도: 단독주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 115,652,200원

토지 면적: 321.00㎡ (약 97.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 79.78㎡ (약 24.14평)

건물 제시외 면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

건물 일련번호 (1)-㉮ 공부상 면적: 41.66㎡, 현황 면적: 34.9㎡

멸실된 건물 부분: 일련번호 (1)-㉯, ㉰, ㉱, ㉲

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 "옥포마을회관" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 주변 교통시설과의 접근성 및 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에도 일부 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부 요약 상 최선순위 권리는 1995년 3월 14일 접수된 소유권 이전(증여) 등기이며, 이후 다수의 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2018년 8월 24일 접수된 대경신용협동조합의 근저당권 (채권액 396,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 본건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 정보 상 임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 토지 및 건물 감정평가 요항표에 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

4.2. 주변 시설

인근에 마을회관이 있으며, 구체적인 편의시설 및 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

단독주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지 및 주택으로 형성되어 있어 비교적 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 면적과 현황 면적 차이

건물 일련번호 (1)-㉮의 경우, 공부상 면적은 41.66㎡이나 현황 실측 면적은 34.9㎡로 약 6.76㎡의 차이가 있습니다. 이는 감정평가 시 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가되었으므로 입찰 시 참고해야 합니다.

6.2. 멸실된 건물 부분

건물 일련번호 (1)-㉯, ㉰, ㉱, ㉲는 현재 멸실된 상태로 확인됩니다.

6.3. 제시외 건물 (차양 등)

비가림(차양)시설이 평가에 포함되어 있으며, 토지 지상에 소재하는 다른 제시외 건물(ㄱ)도 개략적인 실측 면적으로 평가되었으므로, 소유권 및 일괄 경매 여부를 신중히 확인해야 합니다.

6.4. 지적 경계 불명확

본건은 지적도면, 항공사진, 현장 목측 등을 기준으로 현황을 확인하였으며, 정확한 지적 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

6.5. 토지 이용 제한

토지가 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 도시관리계획 입안 중(군계획입안중)으로 향후 토지 이용 계획 변동 가능성을 확인해야 합니다.

6.6. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변이 농경지와 주택으로 형성된 지역이며, 해당 토지는 개발제한구역 등 여러 토지 이용 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발에 한계가 있습니다. 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 멸실된 건물 부분, 제시외 건물 존재, 지적 경계 불명확 등 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 할 사항들이 존재합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,652,200원입니다. 해당 물건은 개발제한구역 등 토지 이용에 제약이 많고, 공부와 현황의 차이, 멸실된 건물 등이 존재하는 점을 감안할 때, 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 형성될 가능성이 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 92,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 경매 동향을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 해당 지역의 최근 거래 사례에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.