나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1027 [1] 대구광역시 동구 용계동 48 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 용계동 소재 '정동고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는
노후주택, 단독주택, 근교농경지, 야산, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 입지
조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형차량 진출입이 가능하며, 대중교통사정, 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은
보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 주거용(단독주택)
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 포장된 골목길과 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제2구역(전술), 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(2021-12-29) 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계; 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 목조(일부 조적 보강) 기와지붕 단층으로
외벽: 몰탈위 페인팅 등
내부: 벽지, 장판 등
창호: 샷시 유리 창호 등

2(나) 시멘트부럭조 기와지붕 단층으로
외벽: 몰탈위 페인팅 등
내부: 벽지, 장판 등
창호: 목재, 샷시 유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 노후주택
2(나) 노후주택

설비내역

2(가) 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적으로 면적 실측사정하여
평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계; 미상입니다.
(2) 기 타: 2(가)건물은 제시목록상 면적(18.28㎡)과 실제면적(30.0㎡)이 상이하여
면적 실측사정하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서상 일련번호 2의 (가)는 공부상 면적 “18.28㎡”이나 현황 “30㎡”로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1027 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반야월농업협동조합

1.1. 소재지 및 토지/건물 현황

(blank line)

(blank line)

* 소재지: 대구광역시 동구 용계동 48 (도로명 주소: 대구광역시 동구 용계로2길 24)

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 380.00㎡ (약 114.95평)

* 건물 면적: 52.26㎡ (약 15.81평)

* 건물 제시외 면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

1.2. 감정가 및 매각 대상

(blank line)

(blank line)

* 감정가: 519,813,100원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 대구광역시 동구 용계동 소재 '정동고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노후주택, 단독주택, 근교 농경지, 야산, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경 및 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정 및 교통시설 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전 제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.

2.4. 도로 상황

본건 토지는 서측으로 폭 약 3~4미터 정도의 포장된 골목길과 접합니다.

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있습니다. 주요 권리로는 반야월농업협동조합의 근저당권(말소기준권리)이 존재합니다. 2025년 7월 24일자 소유권 이전(협의분할 상속 등)과 2025년 7월 24일자 2번 이태선 지분 전부 이전, 2025년 8월 11일자 2번 김성수 지분 전부 이전 등 최근 소유권 변동이 있습니다. 2025년 9월 10일 삼성카드 가압류, 2025년 10월 16일 반야월농협 가압류 등이 있습니다.

3.2. 인수/소멸되는 권리

을1 근저당권(반야월농업협동조합, 2008.05.28. 접수, 52,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도 기재가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 "미상"으로 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 명도 시점에 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 용계동 일대의 다세대 빌라 거래 사례로, 전용면적 약 66~76㎡의 빌라들이 2026년 4월 기준 6,700만원에서 1억 2,300만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건과 같은 단독주택과는 거래 방식 및 가치 평가 기준이 상이합니다. 본건은 380㎡(약 115평)의 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 제공된 빌라 거래가는 본건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

4.2. 용계동 부동산 시장 동향

용계동 지역에서는 최근 빌라 거래가 꾸준히 발생하고 있으며, 신축 및 재건축 등에 대한 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다. 본건의 경우, 넓은 토지를 활용한 신축 단독주택 건축 또는 다세대 주택 신축 등 개발 가능성을 고려할 때, 지역 내에서도 차별화된 가치를 지닐 수 있습니다.

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

5.1. 주변 편의시설

인근에 정동고등학교가 위치하며, 용계초등학교, 용계중학교 등 교육시설과 근린 생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 학교 정보

정동고등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

6.1. 건물 노후도 및 상태

건축물대장상 사용승인일이 1925년 4월 16일로 매우 오래되었으며, 감정평가서상에도 '노후주택'으로 기재되어 있어 건물 자체의 수리 또는 철거 후 신축이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 면적과 현황 면적 차이

감정평가서상 일련번호 2의 (가) 건물이 공부상 면적 18.28㎡이나 현황 30㎡로 상이함에 따라, 매수 후 행정 처리 또는 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

본건 토지는 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다양한 행위 제한이 적용되므로, 개발 또는 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지도 확인 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본건은 대구광역시 동구 용계동에 위치한 단독주택으로, 380㎡(약 115평)의 넓은 토지를 확보하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 건물이 매우 노후되었고 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 있어 이에 대한 주의가 필요합니다. 다양한 지역 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 법규 검토가 필수적입니다. 토지 가치 상승 가능성과 함께 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 증대를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 넓은 대지 면적: 380㎡(약 115평)의 토지는 희소성이 있으며, 향후 개발 잠재력이 높습니다.

* 단독주택 형태: 아파트/빌라와는 다른 주거 형태 선호 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 입지 조건: 준주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 비용: 임차인 보증금이 없어 명도 관련 추가 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

본건의 감정가는 519,813,100원입니다. 주변의 다세대 빌라 매매 시세가 본건과 직접적인 비교가 어렵다는 점을 고려할 때, 감정가가 토지 가치 및 잠재력을 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가 수준인 약 5억 2천만원부터, 시장 상황 및 추가적인 내부 조사에 따라 105% 수준인 약 5억 4천 5백만원까지 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.