나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8743 [1] 대구광역시 동구 신암동 483-3 강남아파트 104동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8743 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 대구광역시 동구 신암동 483-3 강남아파트 104동 9층901호

감정평가액: 112,000,000원

건물면적: 41.90㎡ (약 12.67평)

토지면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한OO)

1.2. 건물 상세 정보

아파트명: 신암강남아파트

동/호수: 104동 9층 901호

건축년도: 1992년 07월 10일

총세대수: 629세대 (5개동)

최고층: 15층

최저층: 1층 (일반적으로 0층이나 지하층을 의미하나, 본 아파트의 경우 1층부터 시작하는 것으로 추정)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보에는 구체적인 특이사항이 기재되어 있지 않습니다.

주의사항: 제공된 정보에는 구체적인 주의사항이 기재되어 있지 않습니다.

특수물건정보: 제공된 정보에는 구체적인 특수물건정보가 기재되어 있지 않습니다.

감정평가서 요약: 제공된 정보에는 감정평가서 요약의 세부 내용이 비어있어 분석이 어렵습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 신암동에 위치한 강남아파트 단지 내에 있습니다. 아파트 단지 주변에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있어 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 1호선 신천역이 도보 약 5~10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 버스정류장도 5분 이내 거리에 있어 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변 도로망으로는 신성로가 인접해 있으며, 이는 대구 시내 주요 간선도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제공된 정보에는 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

2.4. 인접 도로 상태 등

아파트 단지는 대구광역시 동구 신암동 483-3번지, 도로명 주소로는 대구광역시 동구 신성로 60에 위치하며, 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 12월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당 (을10, 채권금액 202,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약상 과거 소유권 이전 내역(조영자, 손정자)과 현재 경매 개시 결정(한국주택금융공사) 등이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액은 202,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변에 편의시설로는 우샤빙, 더벤티 대구신암점 등이 있습니다.

* 교육시설로는 동신초등학교, 대구공업고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 관공서, 병원(김소아과, 든든한병원), 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 지역 특성

* 신암동은 최근 재개발 및 도시 정비 사업이 진행되면서 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

* 과거 치안이 좋지 않다는 인식이 있었으나, 현재는 경찰 순찰 강화 및 방범 순찰 등으로 많이 개선되었다는 의견도 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 신암강남아파트

* 총 세대수: 629세대 (5개동)

* 주차: 총 250대 (지상 250대, 지하 0대) (참고: 일부 자료에서는 주차대수 477대, 세대당 0.8대로 언급됨)

* 관리사무소 연락처: 053-943-7851

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 기타.

5.2. 면적 정보

* 본 물건의 전용면적(건물면적)은 41.90㎡ (약 12.67평)입니다.

* 아파트 단지 전체의 전용면적 합계는 24,496.743㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (사용승인일 1992.07.10)

* 제공된 정보만으로는 내부 상태, 관리 상태, 주변 소음, 혐오시설 존재 여부 등 상세한 현황 파악에 한계가 있습니다.

* 등기부상 특이사항은 없으나, 권리분석 시 공시되지 않은 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신암동에 위치한 아파트로, 1호선 신천역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있고, 대규모 아파트 단지의 이점을 누릴 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 30년 이상 경과한 노후 아파트임을 고려하여 향후 유지보수 비용 및 주거 환경 개선 필요성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 동구 신암동은 재개발 및 도시정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 1호선 신천역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 적절한 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(26.41㎡~31.59㎡)의 아파트가 ㎡당 약 272만 원 ~ 272만 6천 원 선에 거래되고 있습니다.

* 본 물건의 전용면적(건물면적)은 41.90㎡입니다.

* 이를 최근 실거래가 기준 ㎡당 평균가(약 2,724,000원/㎡)로 환산 시, 약 114,177,600원 수준입니다.

* 감정가 112,000,000원과 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 1천만 원 ~ 1억 1천 5백만 원 범위로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 예상 입찰가를 115,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가보다 소폭 높은 금액으로, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.