나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51614 [1] 충청남도 서산시 고북면 용암리 668-74 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 고북면 가구리 소재‘고북중학교’북동측 원거리에 위치하며, 주위
는 소규모 공장 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1,2는 2필일단지의 대체로 사다리형의 토지로서 공업용건물의 부지 등으로 이용중임.
기호 3은 대체로 사다리형의 토지로서 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1,2는 2필일단지로 북측으로 기호 3 및 668-82(소유자: 한길****)외 토지에 개설
된 4미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며, 남측으로 668-144(소유자: 이**)외 토지에
개설된 4미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역
기호 2: 계획관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3: 계획관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4는 일반철골구조 판넬지붕 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등

기호 5는 일반철골구조 판넬지붕 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 판넬마감 등

이용상태

기호 4 1층은 저온창고 2층은 계단 등으로 이용중임.
기호 5 저온창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호 4, 5에 냉동저온설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' ,'사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호 4중 2층은 등기사항전부증명서상 436.3㎡이나, 일반건축물대장상 2005.05.21 2층 일
부를 해체하여 8.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 컨테이너 매각 제외.
- 목록1,2 : 공장의 건부지 및 그 주변 토지임.
- 목록3 : 목록2 토지와 연접되어 공장 진입로임.
- 목록4 : 1층은 저온창고, 2층은 계단 등으로 이용중. 2층은 건축물대장상 일부 철거하여 등기사항전부증명서(436.3㎡)와 상이한바, 건축물대장상(8.8㎡) 면적을 기준으로 평가함.
- 목록5 : 저온창고 등으로 이용중
- 관정, 냉동저온설비, 기계기구 기호1은 본건의 사용수익에 필요한 설비로 토지 및 건물에 포함하여 평가함.
- 기계기구 기호3은 동일성 여부 확인이 곤란하여 평가 제외 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서산지원 2025타경51614 (1)

소재지: 충청남도 서산시 고북면 용암리 668-74

용도: 공장

감정가: 1,252,759,640원

토지면적: 3343.00㎡ (약 1011.25평)

건물면적: 1643.56㎡ (약 497.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 주요 내용 및 특이사항

* 일괄매각으로, 제시외 건물(컨테이너 제외)이 포함됩니다.

* 토지(목록1,2)는 공장의 건부지 및 주변 토지이며, 목록3은 공장 진입로로 사용됩니다.

* 건물(목록4)은 1층 저온창고, 2층 계단 등으로 이용 중입니다. 2층은 건축물대장상 면적(8.8㎡)을 기준으로 평가되었으며, 등기부등본상 면적(436.3㎡)과 차이가 있습니다.

* 건물(목록5)은 저온창고 등으로 이용 중입니다.

* 관정, 냉동저온설비, 기계기구(기호1)는 토지 및 건물에 포함되어 평가되었습니다.

* 기계기구(기호3)는 동일성 확인이 어려워 평가에서 제외되었습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 충청남도 서산시 고북면 용암리 소재로, 주변은 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호1, 2, 3 토지 모두 계획관리지역입니다.

* 기호2, 3 토지는 300m 이내 가축사육제한구역(젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 토지(기호1,2)는 북측과 남측으로 각각 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.5. 주변 시설

검색 결과, 서산시 고북면 용암리 지역은 농경지와 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 별도의 혐오 시설(예: 쓰레기 소장, 대규모 유해 시설)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 시설이 대규모로 집적된 산업단지가 일부 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019-02-15 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을21)입니다.

* 본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 모든 갑구 및 을구의 권리(가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 대상이므로 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,052,613,266원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2018-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리행사에 따른 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서산시 고북면 용암리 지역은 농경지와 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 공장들이 주를 이룹니다.

4.2. 산업 연계성

서산시는 대규모 산업단지(예: 대죽, 서산오토밸리, 서산테크노밸리 등)가 발달한 지역으로, 본 공장 부지가 이러한 산업 생태계와 연계될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 서산시내 방향으로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 면적 불일치

건물(목록4) 2층 면적이 건축물대장상 8.8㎡로 평가되었으나, 등기사항전부증명서상 436.3㎡로 큰 차이를 보입니다. 이는 향후 건축물 관련 문제 발생 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 제외

컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 이를 고려하여 입찰해야 합니다.

6.3. 가축사육제한구역

토지 일부가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임차인 정보

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 권리 관계는 명확해 보이나, 실제 점유 및 사용 수익 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 고북면에 위치한 공장 부지로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 12억 5천여만 원이며, 현재 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 주변 환경은 농경지와 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 교통은 보통 수준입니다. 다만, 건물 2층 면적의 큰 차이, 가축사육제한구역 지정, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 서산시의 산업 인프라와 연계 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 저평가될 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(1,252,759,640원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황(면적 불일치, 제한구역 등), 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

(예상 입찰가: 약 1,002,000,000원 ~ 1,190,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.