나이스옥션 법원경매 서산 2025타경782 [1] 충청남도 당진시 고대면 대촌리 425 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 고대면 대촌리 “고대초교” 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택 및 축사, 농경지 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1~5) : 5필 일단의 부정형의 토지로서 현황 '창고용 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1~5) : 본건 서측으로 왕복 약 4차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대38 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대38 일반형), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도 615호)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대38 일반형), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도 615호)<도로법>. 일련번호(4,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대38 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1~5) :본건 토지 지상에 제시외 물건(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(6): 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽체 : H-BEAM 골조위판넬잇기 마감 등. 바닥 : 에폭시 마감 등, 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호(6): '창고시설'로 이용 중임.

설비내역

일련번호(6): 기본적인 전기설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(6): 별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지"참조.

공부와의 차이

일련번호(6): 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(6): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 물건(㉠) 매각 포함. 목록1,2,4,5 선순위 지상권등기(2022.2.25.자 제3978호)에 대하여 지상권자인 증평농업협동조합의 2025.8.25.자 말소동의서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경782 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 고대면 대촌리 425

* 용도: 창고시설

* 감정가: 4,407,620,500원

* 토지면적: 3659.00㎡ (약 1,106.85평)

* 건물면적: 1008.59㎡ (약 305.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 증평농업협동조합 (추정)

* 총 채권액 (등기부 기준): 3,960,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 고대면 대촌리 "고대초교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 축사, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. [cite: N/A - from provided text]

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite: N/A - from provided text]

* 도로상태: 본건 서측으로 왕복 약 4차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: N/A - from provided text]

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있습니다. [cite: N/A - from provided text]

* 일부 필지는 가축사육제한구역, 대로2류(폭 30m~35m), 접도구역(지방도 615호), 준보전산지로 지정되어 있습니다. [cite: N/A - from provided text]

* 이는 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2023.01.13. 근저당권)보다 선순위에 있던 지상권(2022.02.25.)에 대해 지상권자인 증평농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있어, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: N/A - from provided text]

* 말소기준권리: 2023년 1월 13일자 증평농업협동조합의 근저당권(3,960,000,000원)입니다. [cite: N/A - from provided text]

* 선순위 권리: 2022년 2월 25일자 증평농업협동조합의 지상권이 존재했으나, 말소동의서가 제출되어 매각 시 소멸 예정입니다. [cite: N/A - from provided text]

* 후순위 권리: 다수의 소유권 이전, 압류, 임의경매 개시 결정이 있으나 모두 말소 대상입니다. [cite: N/A - from provided text]

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계액은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite: N/A - from provided text]

* 주의사항:

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. [cite: N/A - from provided text]

* 제시외 물건: 감정평가서상 제시외 물건(㉠)도 매각에 포함됩니다. [cite: N/A - from provided text]

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 고대면 대촌리는 농경지와 축사, 소규모 주택 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 시설보다는 산업 및 농업 관련 시설이 분포할 가능성이 높습니다. [cite: N/A - inferred from context]

* 인접 도로: 서측의 4차선 도로를 통해 당진 시내 및 주변 산업단지로의 접근성이 확보될 것으로 보입니다. [cite: N/A - inferred from context]

* 산업 연관성: 당진시는 현대제철 등 대규모 산업단지가 위치한 지역으로, 본건 창고 시설은 이러한 산업 활동과 연계된 물류 및 보관 수요를 가질 수 있습니다. [cite: N/A - general knowledge about Dangjin]

* 시장 동향: 주변 지역의 유사 창고시설 임대 시세는 당진시 주요 산업단지와의 접근성에 따라 결정될 것으로 예상됩니다. (추가적인 임대 시세 조사가 필요합니다.) [cite: N/A - inferred from context]

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 "고대초교"가 소재하고 있습니다. [cite: N/A - from provided text]

* 편의시설: 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않았으나, 주변이 농경지 및 축사 지역임을 감안할 때, 중심 상업지구까지는 이동이 필요할 수 있습니다. [cite: N/A - inferred from context]

* 주요 시설 접근성: 차량 이용 시 당진 시내 중심지 및 주요 산업단지로의 이동은 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 말소 동의: 선순위 지상권에 대한 말소 동의가 이루어졌으나, 해당 동의서 제출 시점(2025.8.25.)과 현재 시점(2026.7.17.) 간의 경과를 감안하여 최종 등기 말소 여부를 재확인하는 것이 좋습니다. [cite: N/A - from provided text]

* 토지 이용 제한: 일부 필지가 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어, 해당 용도로의 개발 또는 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. [cite: N/A - from provided text]

* 주변 환경: 주위가 농경지 및 축사 지역이므로, 향후 시설 이용 시 악취나 분진 등 환경 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다. (현장 조사 필수) [cite: N/A - inferred from context]

* 혐오시설 유무: 현황 자료만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 지도 및 현장 조사를 통해 인근에 유해 시설이 있는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다. [cite: N/A - inferred from context]

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. [cite: N/A - from provided text]

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 고대면 대촌리에 위치한 창고시설로, 감정가 4,407,620,500원, 토지 면적 3,659.00㎡, 건물 면적 1,008.59㎡의 대규모 물건입니다. 선순위 지상권의 말소 동의가 이루어져 권리상 리스크는 낮다고 판단됩니다. 차량 접근성이 양호한 도로에 접해 있으며, 당진시의 산업적 특성을 고려할 때 물류 및 창고 시설로서의 활용 가능성이 있습니다. 다만, 일부 필지의 토지 이용 제한 사항, 주변이 농경지 및 축사 지역인 점, 상세한 생활 편의시설 접근성, 임대차 관계 미상 등의 요소는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 종합적인 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 선순위 지상권에 대한 말소 동의가 확보되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 넓은 토지 면적: 3,659.00㎡의 넓은 토지는 창고 외 부대 시설 설치 등 다양한 용도로 활용 가능성을 제공합니다.

* 산업 연계 잠재력: 당진시의 산업 활동과 연계하여 물류 거점으로서의 활용 가치가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 4,407,620,500원으로, 인수할 보증금이 없는 상황입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 일괄 매각 조건임을 감안할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시장 상황, 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가, 낙찰을 위한 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 35억 2천만 원 ~ 39억 6천만 원 사이로 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.