나이스옥션 법원경매 서산 2025타경759 [1] 충청남도 당진시 읍내동 59-35 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 소재 당진시청 북서측 근거리, 당진문예의전당 북서측 인근, 당진
초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 단독주택, 아파트 단지, 각종 근린생
활시설 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 북측 근거리에 국도 32호선, 남측 근거리에 지방도 615호선이 통과하고, 인근에 버스
정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 대체로 사각형의 토지로서 다가구주택 등의 부지로
사용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 대로 및 폭 약 4미터 정도의 인접지 진입로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화
환경보존지역, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2015년 11월 사용승인되고, 2015년 12월 1층 일부가 증축된 철근콘크리트구조
(철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 화강석 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

다가구주택으로서 일반건축물대장의 건축물 현황도상
1층은 사무소(제2종근린생활시설) 및 화장실
2층은 방1, 주방, 욕실 겸 화장실 구조의 원룸 2개호, 방1, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실
구조의 1.5룸 3개호, 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 구조의 2룸 1개호임.
3층은 방1, 주방, 욕실 겸 화장실 구조의 원룸 2개호, 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실
구조의 2룸 3개호임.
4층은 방1, 주방, 욕실 겸 화장실 구조의 원룸 3개호, 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2
구조의 3룸 1개호임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

옥탑(계단실) 및 다용도실(4층) 등이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

본건 건물은 발코니 확장 등으로 귀 제시목록상 면적(646.86㎡)과 현황 면적(667.56㎡)에
다소 차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 포함.
-발코니 확장 등으로 귀 제시목록상 면적(646.86 ㎡)과 현황 면적(667.56 ㎡)에 다소 차이가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서산지원 2025타경759 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 읍내동 59-35번지에 위치하고 있으며, 건물은 2015년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택입니다. 1층 일부는 2015년 12월에 증축되었습니다.

본건의 감정가는 1,616,132,040원이며, 토지 면적은 362.00㎡ (약 109.5평)이고, 건물 면적은 공부상 646.86㎡ (약 195.7평)입니다. 다만, 발코니 확장 등으로 인한 현황 면적은 667.56㎡ (약 201.9평)으로, 공부와의 면적 차이가 일부 존재합니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 남OOOO (남인천농업협동조합으로 추정)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치하며, 당진시청 북서측 근거리, 당진문예의전당 북서측 인근, 당진초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 다가구주택, 단독주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

교통 상황은 본건 북측 근거리에 국도 32호선, 남측 근거리에 지방도 615호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 동측으로 대로 및 폭 약 4미터 정도의 인접지 진입로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 토지의 소유권은 최창재 외 1명에서 시작하여 서종길을 거쳐 현재 김수연 외 1명에게 이전된 것으로 보입니다. 건물은 서종길의 소유권 보존 등기 후 김수연 외 1명으로 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 을5 근저당권 (남인천농업협동조합, 2015.09.22.)이며, 건물 등기부상 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2015.11.18.)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 을5, 을6, 을7, 갑10(임의경매), 갑11(가압류), 갑12(압류), 갑13(압류) 등이 토지 등기부상 확인됩니다. 건물 등기부상으로는 을1, 을2, 을15, 을18, 을12, 을13, 을11, 을14, 을16, 을17, 갑13(임의경매), 갑14(압류), 갑15(가압류), 갑16(압류), 갑17(압류), 을19 등이 말소될 예정입니다.

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 관련 상세 정보는 확인되지 않아 추후 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 총 13명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 배당 절차 및 임대차 관계의 구체적인 내용에 따라 변동 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 사실 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

임차인 상세 내역은 다음과 같습니다.

* 구 : 보증금 68,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.07.04, 확정 2018.07.04, 배당신고 2025.09.09.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.07.06, 확정 2021.06.16, 배당신고 2025.07.08.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023.06.23, 확정 2023.06.23, 배당신고 2024.10.28.

* 모 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.04.06, 확정 2021.04.06, 배당신고 2025.06.09.

* 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.01.16, 확정 2017.12.19, 배당신고 2025.08.08.

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2023.11.15, 확정 -, 배당신고 2025.09.11.

* 변 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.01.02, 확정 2017.12.18, 배당신고 2025.02.13.

* 이 : 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.02.17, 확정 2020.02.17, 배당신고 2025.11.10.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022.11.01, 확정 2022.10.24, 배당신고 2024.07.31.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.08.31, 확정 2023.08.02, 배당신고 2025.09.03.

* 조 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.09.15, 확정 2020.09.15, 배당신고 2025.09.29.

* 최 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.08.26, 확정 2020.08.05, 배당신고 2024.04.30.

* 한 : 보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023.10.13, 확정 2023.10.05, 배당신고 2025.08.29.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 충청남도 당진시 읍내동은 당진시의 주요 행정 및 문화 중심지 인근에 자리 잡고 있습니다. 당진시청, 당진문예의전당 등이 가까이 있어 행정 및 문화생활 접근성이 좋습니다. 또한 당진초등학교를 비롯한 교육 시설과 다가구주택, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 요건을 충족하며, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

건물은 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 보유하고 있으며, 1층에는 사무소(제2종근린생활시설)로 활용되고 있어 주거 수익과 더불어 상업적 임대 수익 창출도 가능한 구조입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

주거 편의 측면에서 당진시청, 당진문예의전당, 당진초등학교 등이 인근에 위치하여 행정, 문화, 교육 시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 또한 양호한 편입니다. 북측에는 국도 32호선, 남측에는 지방도 615호선이 인접해 있고, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까이 있어 시내외 이동이 용이합니다.

생활에 필요한 편의시설 또한 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 면적과 현황 면적 간 차이가 존재합니다. 공부상 면적은 646.86㎡이나 현황 면적은 667.56㎡로, 발코니 확장 등으로 인한 차이이므로 실제 매각 대상 면적 확인 및 이에 따른 법적 검토가 필요합니다.

* 다수의 임차인이 거주 중이나, 정확한 임대차 관계, 실제 점유 상태, 현재 수령 중인 차임 등의 세부 정보가 미상으로 파악되었습니다. 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 총 13명의 임차인이 존재하여, 향후 건물 관리 및 임대 수익 관리에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 외 제시외 건물(면적 54.90㎡)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악 및 가치 평가가 필요합니다.

* 현장 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동의 핵심 지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 수요와 함께 1층 근린생활시설을 통한 부가 수익 창출이 가능한 투자 잠재력을 지니고 있습니다.

건물은 2015년에 신축되어 비교적 최신 건물이므로 즉각적인 대규모 수선 필요성은 낮아 보입니다.

다수의 임차인이 존재하지만, 권리분석상 '대항력 없음'으로 분류되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 원활한 명도를 위한 철저한 사전 조사 및 협상이 중요합니다.

건축물대장상 면적과 현황 면적의 차이, 제시외 건물 포함 등은 낙찰 후 추가적인 확인과 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 통해 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 당진시청, 문예의전당 등 주요 공공시설 인접 및 편리한 교통 환경으로 높은 주거 선호도를 보입니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 장기적인 운영에 유리합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 분석되어, 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 건물을 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,616,132,040원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 산정 시에는 감정가 대비 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 예상되는 임대 수익률, 명도에 소요될 시간 및 비용, 그리고 현재 진행 중인 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 답사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

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