나이스옥션 법원경매 천안 2025타경652 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 145-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 소재 ""성거읍행정복지쎈터"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린상가 및 주택, 공장 및 일부 농지 등으로 형성된 읍소재지내 혼성지대입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근가능하며, 노선버스정류장이 근거리에 소재하여 교통환경은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 대체로 평탄한 토지(현재 트럭주차부지로 사용중)입니다.

인접 도로상태

대상토지의 남측으로 약 3미터 폭의 콘크리트포장도로와 접하며, 현재는 서측토지를 통해 23번 지방도로와 연계되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

특이사항 없습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(사실조회서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경652 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 저리 145-3

용도: 전 (밭)

감정가: 50,064,000원

토지면적: 1192.00㎡ (약 360.78평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안농업협동조합

1.2. 물건 개요

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍에 위치한 전(밭)으로, 토지만 매각 대상입니다. 현재 건물이 없는 나대지 상태이며, 전체 면적은 1192.00㎡ (약 360.78평)입니다. 감정가는 50,064,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍에 위치하며, '성거읍 행정복지센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린상가, 주택, 공장 및 일부 농지가 혼재된 읍소재지 내 혼성 지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 토지의 남측으로는 약 3미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 서측 토지를 통해 23번 지방도로와 연계됩니다.

2.3. 주변 시설

성거읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에는 주택가 및 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (도로, 경치, 주변시설 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 천안농업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이 기준 권리보다 선순위인 소유권 이전 관련 권리(갑1, 갑2, 갑8, 갑10, 갑11) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 토지 등기부 요약 상에는 '을10 지상권설정 천안농업협동조합 말소'로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 별도로 인수해야 할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 성거읍은 천안시 내에서도 도시와 농촌의 특성이 혼합된 지역입니다. 근린상가, 주택, 공장 등이 혼재되어 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어지고 있을 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

천안 도시 기본 계획 상, 천안시 서북부 지역은 인구 유입 및 도시 개발의 중요 축으로 계획되고 있습니다. 특히 성거읍 일대는 소우리 지역 도시개발사업 등을 통해 신도시 건설이 추진되면서 정주 여건 개선과 인구 증가가 예상되고 있습니다. 이는 향후 본 물건의 가치 상승 잠재력으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 성거읍 행정복지센터가 있으며, 기본적인 편의시설은 읍소재지 내에 분포할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 무난하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 환경

주위는 근린상가, 주택, 공장, 농지 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 다소 복합적인 특성을 보입니다. 현재 토지는 트럭 주차부지로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 '전(밭)' 용도의 농지이므로, 매수인은 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 원상회복 명령 가능성

현재 토지가 트럭 주차부지로 사용되고 있다는 점과 농지라는 점을 고려할 때, 향후 농지법 위반에 따른 '원상회복명령'이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 토지를 본래의 농지 상태로 되돌려야 함을 의미하며, 이에 따른 추가적인 비용 및 행정 처분 등의 위험이 존재합니다. 사실조회서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 도시지역(천안 도시지역) 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 추가적인 제한 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.4. 비소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이를 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이로 인해 토지 사용 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안 도시지역 내에 위치한 농지로서, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있는 토지입니다. 하지만 농지 취득의 제한, 원상회복 명령의 위험, 비소멸 지상권의 존재 등 해결해야 할 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 현재 나대지 상태로 트럭 주차장으로 사용 중이나, 이는 농지법상 문제가 될 소지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천안 도시지역 내 위치: 도시계획상 성장축에 포함될 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 도시개발사업 추진으로 향후 가치 상승 기대.

* 토지 자체의 활용: 현재 주차장으로 이용 중이나, 추후 법규 검토 후 다양한 활용 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 권리(본 건의 경우 0원)를 제외한 경매 물건 가치, 감정가, 시장 상황, 그리고 본건이 가진 위험 요인(농지법 관련 규제, 원상회복 가능성, 비소멸 지상권 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 감정가 50,064,000원 수준에서 위험 요인을 감안한 신중한 접근이 필요하며, 보수적으로는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 답사 및 법률/행정 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.