나이스옥션 법원경매 천안 2025타경649 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 324-8 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(2),(3)은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(2),(3)까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2): 세장형의 평지로서, '도로'로 이용 중입니다.
기호(3): 세장형의 평지로서, '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2),(3) : 대상물건이 도로이며, 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>



기호(3): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 대상물건 기호(1)과 기호(2),(3)은 감정평가에 관한 규칙 제7조 제2항에 따라 일괄하여 감정평가 하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1)은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 ‘성환중학교' 남서인근에 위치하고 주위는 단독주택, 공동주택, 노변 일부 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1)까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 504호로서,
(사용승인일: 2019.08.27)

외벽:석재 및 패널붙임 등
내벽:벽지 및 타일 등
창호:샤시창호입니다.

이용상태

기호(1): 연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관, 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1): 기본적인 위생급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 세장형의 평지로 '연립주택건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1): 동측으로 소로에 접하고 있으며, 북측 기호(2)와 남측 기호(3) 세로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 대상물건 기호(1)과 기호(2,3)은 감정평가에 관한 규칙 제7조 제2항에 따라 일괄하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경649 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 324-8, 5층 504호

용도: 연립주택

1.1. 3. 면적 및 규모

토지면적: 769.30㎡ (약 232.74평)

토지 지분 면적: 49.3696㎡ (약 14.93평)

건물면적: 77.24㎡ (약 23.37평)

건물 지분 면적: 77.2419㎡ (약 23.37평)

건축물 정보:

- 총 연면적: 1252.92㎡ (약 379.02평)

- 건물 층수: 지상 5층

- 총 세대수: 16세대

- 본건 위치: 5층 504호

1.1. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리에 위치하며, '성환중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 대상 토지는 세장형의 평지로, '도로'로 이용 중이며 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(성환중학교)에 해당합니다.

1.2. 2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 간선도로가 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

1.3. 1.1. 토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 3,489,660,178원

주요 권리 내역:

- 소유권 이전 및 매매 관련 등기 다수 존재

- 근저당권: 한국양계축산업협동조합, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 우리은행, 오정농업협동조합, 도솔신용협동조합 등 다수 존재.

- 말소기준권리: '을10' (하나은행, 2021-08-06, 133,100,000원)은 말소 예정으로 표기되어 있으나, 이후 날짜의 여러 근저당권이 '말소: 인수'로 기재되어 있어 인수 대상이 될 수 있습니다. 이는 매우 중요한 확인 사항입니다.

1.3. 1.2. 건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 230,312,236원

주요 권리 내역:

- 소유권 보존 및 이전 등기

- 근저당권: 하나은행 (2021-08-06, 133,100,000원)이 '말소: 말소' 및 '말소기준권리'로 표기되어 있습니다.

- 가압류 및 압류 등기 다수 존재 (삼성카드, 제이비우리캐피탈, 웰컴저축은행, 수원세무서장, 하나은행, 천안세무서장, 천안시 등)

1.3. 2. 임차인 현황

확인된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 사정상 임대 관계를 확인할 수 없었으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 권리 분석 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부등본 상 다수의 근저당권 및 기타 권리들이 설정되어 있으나, '을10' (토지) 및 '을2' (건물) 근저당권이 말소기준권리로 파악됩니다. 그러나, 말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당권이 '말소: 인수'로 명시되어 있는 점은 매우 이례적이며, 인수해야 할 채무 총액이 상당할 것으로 예상됩니다.

특히, '말소: 인수'로 기재된 권리들의 총액은 약 3,489,660,000원 (삼십사억 팔천구백육십육만원)에 달하며, 이는 감정가 227,000,000원 및 주변 시세 대비 현저히 높은 금액입니다. 이에 따라, 본 물건은 권리 분석 시 인수해야 할 채무 금액을 최우선으로 고려해야 하며, 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 성환읍 매주리 지역은 제2종일반주거지역으로서 연립주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능이 중심이 되면서도 일부 상업 시설이 공존하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 편의시설

성환읍 소재지로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 소규모 상점 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 대규모 쇼핑몰이나 마트보다는 지역 기반의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 교육 환경

대상 물건 남서측 인근에 '성환중학교'가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 '말소: 인수'로 기재된 다수의 근저당권입니다. 이들 채무 총액은 약 34억 8천 9백만원에 달하며, 이는 물건의 감정가 2억 2천 7백만원을 훨씬 상회하는 금액입니다. 만약 이 채무들을 낙찰자가 인수해야 한다면, 사실상 부동산 자체의 가치가 채무보다 현저히 낮아지는 상황입니다.

또한, 임대 관계 확인 불가로 인한 미상 임차인의 존재 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 2. 시장 리스크

최근 거래된 유사 연립주택의 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가(2억 2천 7백만원)는 시장가(8억 6천만원 ~ 9억 4천만원대) 대비 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 시세 상승분을 반영하지 못했거나, 권리 관계 등 다른 요인을 반영한 결과일 수 있습니다. 그러나 인수해야 할 채무액이 시장가를 초과한다는 점에서, 실질적인 시장에서의 가치 평가와는 괴리가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 연립주택으로, 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 입지 조건 및 교통 접근성은 보통 수준이며, 교육 시설도 인근에 위치하고 있습니다. 그러나 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기된 채무 총액이 약 34억 8천 9백만원에 달하여, 물건의 감정가 및 현재 시장가격을 훨씬 상회하는 심각한 부담을 안고 있습니다. 이러한 권리 관계는 본 물건의 투자가치를 크게 저해하는 요인이며, 명확한 채무 인수 조건 확인 및 이에 대한 협상 없이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년)인 연립주택이라는 점.

* 성환읍 지역 내에 위치하여 주거 지역으로서의 기능.

* (단, 인수해야 할 채무를 고려할 때, 투자 포인트로서의 매력은 매우 낮음)

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 연립주택 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 77.24㎡)의 경우 8억 6천만원 ~ 9억 4천만원대의 시세를 형성하고 있습니다.

그러나 본 물건의 경우, '말소: 인수'로 명시된 채무 총액이 약 3,489,660,000원에 달합니다. 이는 본 건의 감정가(227,000,000원) 및 주변 시세(8억 6천만원 ~ 9억 4천만원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 낙찰자가 해당 채무를 모두 인수해야 한다면, 사실상 해당 부동산에 대한 실질적인 시장 가치는 마이너스가 됩니다.

'예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 인수해야 할 채무(3,489,660,000원)를 제외하고 시장가치(최대 약 948,000,000원)에서 계산하면, 마이너스 금액이 되어 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

이에 따라, 인수해야 할 채무액이 과도하여 정상적인 입찰가 산정이 불가능한 상황입니다. 만약 인수해야 할 채무의 소멸 또는 협상이 가능하다는 전제 하에, 감정가인 227,000,000원을 최소 입찰가의 기준으로 고려할 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

현 상황에서는 보수적으로 접근하여, 법률 전문가와 상의 후 인수 채무 문제를 명확히 해결하거나, 해당 채무가 소멸될 가능성이 있는지 확인한 후에 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 현실적으로는 인수 채무액을 고려 시, 입찰가는 0원에 가깝거나 무의미할 수 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과 (혐오시설 및 환경 관련):

충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 324-8번지 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 농경지와 주거지가 혼합된 지역으로, 일부 축사나 농업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

또한, 주변에 폐기물 처리 시설이나 대규모 공장 등의 혐오시설은 현재 확인되는 정보상으로는 눈에 띄지 않습니다.

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