나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503168 [1] 대전광역시 동구 원동 60-4 1층109호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 원동 ""신중앙시장"" 북서측 인근에 소재하는 상가(DMC중앙스퀘어) 제1층 제109호, 제112호, 제113호로서 본건 주위는 중앙시장, 국제시장 등의 재래시장, 각종 점포 및 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등으로 이루어진 대전 원도심 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 지하철역, KTX역인 대전역이 소재하며, 지하철역 및 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물중 제1층 제109호, 제112호, 제113호로,
- 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
- 내벽 : 인테리어 마감 등.
- 창호 : 스텐샷시 강화유리 등.

이용상태

본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.((주)제나셀)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 장방형 평지로서 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접하고, 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

60-4:도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-5:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-7:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))
60-8:도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

목록2(112호), 목록3(113호) 및 인접상가 5개호가 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503168 (1)

소재지: 대전광역시 동구 중앙로200번길 66 (원동) 1층 109호

용도: 판매시설 (주 용도: 제1종근린생활시설, 기타 용도: 근린생활시설, 운동시설, 노유자시설, 판매시설)

감정가: 151,000,000원

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에O

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치: 대전광역시 동구 원동 "신중앙시장" 북서측 인근에 위치한 DMC중앙스퀘어 상가 1층 109호입니다.

주위환경: 본건 주위는 중앙시장, 국제시장 등 재래시장과 더불어 각종 점포, 근린생활시설, 소방서, 주차빌딩 등이 밀집한 대전 원도심 상가지대를 형성하고 있습니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역 및 KTX역인 대전역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철역 및 버스승강장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 중로, 남동측 및 남서측으로는 소로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본건이 위치한 필지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2017년 04월 04일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

총 채권액: 등기부등본 상 기재된 총 채권액은 799,214,810원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 2017-04-04 (황진욱)

* 근저당: 2017-04-04 (농협은행주식회사, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2021-02-23 (백제) - 말소 예정

* 압류: 2022-11-04 (대전광역시 동구) - 말소 예정

* 압류: 2025-07-24 (계양세무서장) - 말소 예정

* 임의경매: 2025-08-14 (에이치에프엔일삼유동화전문) - 말소 예정 (본 경매 개시)

매각으로 소멸되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

본건이 소재한 DMC중앙스퀘어는 대전역 인근의 활발한 상권에 위치하고 있으며, 신중앙시장 및 국제시장 등 주요 재래시장과 인접하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 이점이 있습니다.

본건 109호는 목록2(112호), 목록3(113호) 및 인접상가 5개 호실과 일체로 이용 중인 것으로 확인되었습니다(주식회사 제나셀). 이는 해당 호실들이 통합되어 하나의 사업장으로 운영되고 있음을 시사하며, 이는 영업 시너지 효과를 통해 상권 내에서의 경쟁력을 높이고 안정적인 운영을 가능하게 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

교통: 대전역(KTX, 지하철)이 매우 가까워 대중교통 이용이 극히 편리합니다. 이는 임차인 확보 및 고객 접근성 측면에서 큰 장점입니다.

주변 시설: 중앙시장, 국제시장 등 전통시장과 다수의 점포, 금융기관, 관공서(소방서), 주차 빌딩 등이 밀집해 있어 생활 및 영업 활동에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: SEARCH RESULT 1, SEARCH RESULT 2, SEARCH RESULT 3]

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

일체 이용 중인 상가: 본건(109호)은 목록2(112호), 목록3(113호) 및 인접상가 5개 호실과 함께 일체로 이용되고 있습니다. 향후 이들 상가의 운영 주체 변경, 분할 매각 또는 명도 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 점유 사용 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

현장 조사 미비: 본건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 관리 현황, 활용 가능성 등에 따라 가치 평가 및 명도 절차가 달라질 수 있으므로, 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건이 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있었다는 점은 채무 구조의 복잡성을 내포할 수 있습니다. (본 경매와 관련된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 대전 원도심의 핵심 상권인 대전역 인근에 위치하며, 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다수의 상가와 통합 운영되는 형태는 향후 안정적인 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석을 바탕으로, 임대 관계 미상인 점과 현장 확인 미비라는 리스크를 철저히 관리한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 대전역세권 개발 수혜 예상 지역 내 위치.

* 상가 통합 운영으로 인한 효율적인 공간 활용 및 시너지 효과 기대.

* 뛰어난 교통 접근성으로 인한 높은 잠재 임차 수요.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 차익 및 임대 수익 동시 달성 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁률, 임대 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가 151,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태와 주변 상권의 가치를 면밀히 평가하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.