나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3776 [1] 대전광역시 동구 대동 539 이스트시티1단지 102동 29층2904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대동 소재 “대전신흥초등학교” 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 대규모아파트단지, 각종근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며 현황 ""이스트시티1단지아파트건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 단지4면이 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(대신2구역), 지구단위계획구역(대신2구역주거환경개선사업), 대로3류(폭25m~30m)(대로3-82)(저촉), 대로3류(폭25m~30m)(대전도시철도2호선신설에따른도시철도와중복결정)(저촉), 소로1류(폭10m~12m)(소로1-신안1)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(2009.05.22.종점변경)(저촉), 초등학교(저촉), 가축사육제한구역(접누제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경보호에관한법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경보호에관한법률>, 정비구역(대신2주거환경개선사업<도시및주거환경정비법>, 자연재해위험개선지구(2022-02-17)(대동천자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3776 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 대동 539 이스트시티1단지 102동 29층2904호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 토지면적: 48.84㎡ (약 14.78평)

* 감정가: 554,000,000원 (5억 5천 4백만원)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 인천강화웅진축산업협동조합

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 대동 소재 “대전신흥초등학교” 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로 접근성: 본건이 속한 단지는 4면이 포장도로와 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 12월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (264,000,000원)임.

* 본 경매는 2025년 8월 18일 접수된 인천강화웅진축산업협동조합의 강제경매 (206,191,242원)에 의해 진행됨.

* 등기부상의 모든 근저당권 및 경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액(말소기준권리 포함)은 432,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (물건명세서상 '지상권개요'는 '없음'으로 기재되어 있음)

* 결론: 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 권리상 하자 없이 깨끗한 상태의 물건을 취득할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하며, 대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 가능함.

* 단지 규모: 이스트시티1단지는 총 1,345세대로 구성된 대규모 아파트 단지로, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 대전신흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수함.

* 편의 시설: 대규모 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설 이용도 용이함.

* 주거 환경: 신축급(2018년 사용승인) 대규모 아파트 단지로 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 절차가 중복되어 진행될 가능성이 있음. (대전지방법원 2025타경503812 사건이 임의경매로 중복 기재되어 있으나, 해당 건은 등기부상 말소 예정으로 보임. 경매 진행 상황을 주기적으로 확인해야 함)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 대로, 소로, 완충녹지, 초등학교, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구, 철도보호지구 등 다수의 법적 규제 사항이 존재함. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제약으로 작용할 수 있으나, 현 아파트의 주거 용도로는 문제가 없을 것으로 판단됨.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 통상적인 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 동구에 위치한 이스트시티1단지 내 신축급 아파트로, 대단지 규모와 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 대상임.

* 주변 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적인 물건임.

* 중복 사건으로 인한 경매 절차의 변동 가능성을 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 건물임.

* 대단지 효과: 1,345세대의 대단지로 관리비 절감 효과 및 풍부한 커뮤니티 시설 이용이 가능함.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 낙찰자는 모든 권리를 깨끗하게 인수하게 됨.

* 최근 실거래가 반영: 본 건과 동일 면적(84.98㎡)의 거래 사례가 최근 2026년 7월 5일에 5억 4천 5백만원에 거래되었음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 554,000,000원

* 최근 실거래가 (84.98㎡, 29층, 본건과 동일 면적): 545,000,000원 (2026년 7월 5일 거래)

* 최근 실거래가 (74.99㎡, 13층): 445,000,000원 (2026년 7월 10일 거래)

* 최근 실거래가 (59.95㎡, 21층): 355,000,000원 (2026년 7월 8일 거래)

* 분석:

* 본 건의 감정가(5억 5천 4백만원)는 유사 면적의 최근 실거래가(5억 4천 5백만원)와 거의 동일한 수준으로 책정되었습니다.

* 권리상 인수되는 보증금이나 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 통상 경매에서 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건은 시세가 감정가와 비슷하게 형성되어 있어 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 즉 520,000,000원 수준에서 시작하여 시세 및 경쟁 상황을 고려해 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 최근 실거래가를 반영한 530,000,000원 ~ 540,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 본 정보는 제공된 데이터를 바탕으로 한 분석이며, 현장 방문 및 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.