나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1106 [1] 강원특별자치도 태백시 장성동 170-83 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 태백시 장성동 소재 '장성중앙시장' 남측 인근에 위치하며, 부근은 시장, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 31번국도가 통과하고 있어 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 및 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 1m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-05-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-02-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2008-12-19)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구(탄광지역개발촉진지구)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 함석기와지붕 1층 건물로서 외벽 : 비닐사이딩 마감 등 바닥 : 장판지 등 창호 : 플라스틱새시 등

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 등이 소재함.

공부와의 차이

본건의 공부상 면적은 '65.8㎡'이나 실측상 현황 '48.5㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주하는 것으로 탐문 조사되며, 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ) 포함
-목록 2는 지적경계 불분명
-목록 1은 공부상 "목조 스레트지붕 단층주택"이나, 현황은 "목조 함석지붕 단층주택"으로 보임
-목록 1은 공부상 65.8 평방미터이나, 사정 결과 48.5 평방미터임
-본건 북측으로 노폭 4미터 내외, 동측으로 노폭 1미터 내외의 포장도로에 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경1106 (1)

소재지: 강원특별자치도 태백시 장성동 170-83

용도: 단독주택

감정가: 39,350,000원

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.80㎡ (공부상, 약 20.0평)

건물 실측면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건물 제시외면적: 29.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 태백시 장성동 소재 '장성중앙시장' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 시장, 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 31번 국도가 통과하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

북측으로는 노폭 약 4미터 내외, 동측으로는 노폭 약 1미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019-10-29 접수, 임호규의 가압류 (춘천지방법원 2019카단45)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-16

* 확정일자: 2025-09-03

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음

등기부채권 총액(말소기준권리 기준)은 26,000,000원입니다.

경매 신청 채권액은 43,839,561원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2007년식 다세대 주택 (58.68㎡): 2025년 12월 29일 거래가 267,800,000원 (약 4.56백만원/㎡)

* 1986년식 연립 주택 (56.28㎡): 2025년 12월 5일 거래가 450,000,000원 (약 7.99백만원/㎡)

* 1986년식 연립 주택 (56.28㎡): 2026년 6월 17일 거래가 300,000,000원 (약 5.33백만원/㎡)

본건의 경우, 감정가는 39,350,000원으로 제시되어 있으나, 주변 유사 유형의 거래 사례 시세를 고려할 때 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 본건의 실제 건물 면적인 48.50㎡ (약 14.67평)를 기준으로 보았을 때, 가장 낮은 시세인 4.56백만원/㎡를 적용하더라도 약 221,300,000원의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 장성중앙시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 임차인 김 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ, ㄴ)이 포함되어 매각됩니다.

목록 2의 토지는 지적 경계가 불분명한 점이 있습니다.

건물은 공부상 "목조 스레트지붕 단층주택"(65.8㎡)으로 등재되어 있으나, 현황은 "목조 함석지붕 단층주택"(48.5㎡)으로 확인되어 공부와 현황 간 면적 및 지붕 재질에 차이가 있습니다.

폐광지역진흥지구로 지정되어 있어 해당 지역 관련 개발 계획 및 규제를 확인할 필요가 있습니다.

주변에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 지역의 과거 산업적 특성(폐광지역)을 고려하여 잠재적인 환경 요인을 추가적으로 검토할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 태백시 장성동의 시장 인근에 위치한 단독주택입니다.

감정가는 3,935만원으로 매우 낮게 책정되었으나, 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시장 시세와 큰 괴리가 있습니다.

건축물의 공부와 현황 간 면적 및 지붕 재질 차이, 토지 경계 불분명 등의 리스크 요인이 존재합니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 권리 분석상 문제는 없어 보입니다.

감정가 대비 낮은 시세로 인해 잠재적 수익률이 높을 수 있으나, 건물의 현황 및 정확한 시장 가치 재평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세 (주변 거래 사례 기준).

장성중앙시장 인근의 편리한 생활 입지.

임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

향후 재개발 또는 가치 상승 가능성 (정확한 가치 재평가 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래 사례 및 본건의 감정가, 특이사항 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 39,350,000원이지만, 주변 시세(최소 약 2.2억원 이상 추정)와 비교 시 현저히 낮습니다.

주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 토대로 본건의 실제 면적인 48.50㎡에 가장 보수적인 거래 단가(약 4.56백만원/㎡)를 적용 시, 시장 가치는 약 221,300,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 220,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 높은 금액이지만, 시장 시세를 반영한 합리적인 수준에서 투자를 고려할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.