나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10335 [1] 강원특별자치도 속초시 교동 645-64 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동에 소재하는 토지로서 '속초초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 비교적 무난한 편임.

형태 및 이용상태

등고 평탄한 2필 1단의 사다리형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지 공히
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 - 전면부 : 화강석타일 붙임.
측후면부 : 드라이비트 마감
내 벽 - 페인팅, 타일 등 고유 인테리어 마감
창 호 - 스텐샷시 등의 창호임.

이용상태

근린생활시설 건물로서 1층 및 2층 각 점포(상가)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1-현황은 주차장으로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2025타경10335 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 중앙로 57-1 (교동 645-64번지)

* 용도: 제2종근린생활시설 (1, 2종 근생 시설)

* 감정가: 2,064,474,000원

* 토지 면적: 408.60㎡ (약 123.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 311.52㎡ (약 94.2평)

* 건물 제시외 면적: 14.40㎡ (약 4.4평) - 현황 주차장 사용

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금강새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동에 소재하며 '속초초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통 이용은 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로서, 1층 및 2층 각 점포(상가)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2011년 3월 16일입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 도로 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지의 남서측으로는 왕복 4차선의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 972,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 김미현: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입/사업자등록일 2021-04-12. 대항력 없음. (추가 보증금 증액분 및 차임 조정 내역 확인됨)

* 임차인 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원. 전입/사업자등록일 2019-09-27. 대항력 있음.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.)

* 대항력 있는 임차인 이 의 경우, 보증금 및 차임 등 세부 내역과 실제 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 입지

본건은 상업지역에 속하며, 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대에 위치하여 지역 내 수요를 기반으로 하는 상업 활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 주요 시설 접근성

'속초초등학교'가 인근에 위치하여 배후 주거 수요 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'속초초등학교'가 인근에 있으며, 상업지역 특성상 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 는 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 점은 매우 이례적이므로, 권리 분석 시 최우선적으로 해당 임차인의 실제 보증금 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 다른 담보물과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 물건 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적(14.40㎡)이 존재하며, 현황은 주차장으로 사용 중입니다. 일괄 매각 대상이므로, 이에 대한 법적 검토와 현황 파악이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 본 보고서에서 직접적으로 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 직접 현장을 답사하시거나 관련 정보를 통해 혐오시설 존재 여부를 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 주요 시설 접근성이 양호합니다. 건물은 2층 규모의 철근콘크리트 건물로 상업 용도로 활용 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점, 그리고 제시외 건물의 포함 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 권리관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사 후 입찰 참여를 권고합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 상업지구 입지

상업지역 내 노선상가지대로서 안정적인 배후 수요 확보 및 유동 인구 흡수 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 내 기반 시설

'속초초등학교' 인근이라는 점은 지역 커뮤니티 및 거주자 접근성 측면에서 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다. 현재 본 물건의 감정가는 2,064,474,000원입니다.

9.2. 추가 분석 필요

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 본 물건의 권리관계(특히 대항력 있는 임차인 관련), 현재 임대차 현황, 건물 상태, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 따라서, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 현장 방문 조사와 심도 있는 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.