나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50861 [1] 강원특별자치도 춘천시 서면 덕두원리 9-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 서면 덕두원리 소재 '덕두원교' 북동측 원거리에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 임야 및 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 경사지의 단독주택부지, 자연림 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12) (전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 '사진'과 같이 현장조사시 타인소유로 탐문조사된 '파이프조 하우스' 수개동, '계사' 수개동, '견사', '판넬조 판넬지붕 단층 구조물'이 소재 하나, 철거 및 이동의 가능성 등을 고려해 이에 구애없이 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

귀 의뢰목록(공부)상 지목 '임야'이나, 현황 '단독주택', '자연림' 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 주택: 목조 스레트 단층 건으로서, 외·내벽: 세멘몰탈 마감 등임. 기호(2) 부속사: 목조 스레트 단층 건으로서, 외·내벽: 세멘몰탈 마감 등임.

이용상태

기호(2): 현장조사시 장기간 방치되어 관리상태가 불량한 것으로 조사되었음.

설비내역

기호(2): 없음.

부합물 및 종물

기호(2): 없음.

공부와의 차이

기호(2) 주택: 귀 의뢰목록(공부)상 '기와지붕'이나, 현황 '스레트'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)본건 건물 ‘목조스레트’ 축사 및 부속사 9.89㎡는 현장조사시 소재불명으로 조사되어 감정평가외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1 - 제시외 일부 지상 철파이프조 하우스 견사, 계사 등 수개의 제시외 물건이 소재하는 것으로 목측됨. 분묘소재여부 및 분묘기지권 성립여부는 별도 확인요함.
목록2 - 공부상 목조기와지붕 단층 주택이나, 현재 스테트지붕이며 일부 파손됨. 목조 스레트지붕 축사 및 부속사 9.89㎡는 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 춘천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경50861 (1)이며, 채권자는 박OO입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 상세

소재지는 강원특별자치도 춘천시 서면 덕두원리 9-7이며, 용도는 단독주택입니다.

주변은 임야 및 일부 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

1.2. 1.토지 정보

토지 면적은 3434.00㎡ (약 1038.8평)이며, 토지 지분도 동일하게 3434㎡입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 2.건물 정보

건물 면적은 52.17㎡ (약 15.8평)이며, 건물 지분도 동일하게 52.17㎡입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

건축물대장상으로는 일반목구조에 기와지붕으로 되어 있으나, 현장 조사 결과로는 목조 스레트 단층 건물이며 지붕 또한 스레트이며 일부 파손된 상태로 확인되었습니다.

건물은 2022년 11월 12일에 최종 갱신된 기록이 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 227,362,760원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 서면 덕두원리 소재 '덕두원교' 북동측 원거리에 위치합니다.

주위는 임야 및 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 동측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

* 용도지역: 도시지역, 보전녹지지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 가축사육제한구역(전축종 제한), 공익용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 6일 접수된 을7 근저당권(채권자: 박기표, 채권금액: 130,000,000원)입니다.

이 외에 2019년 7월 24일자 송태경 앞으로의 소유권이전(증여), 2025년 3월 21일자 서울보증보험주식회사의 가압류(채권금액: 91,571,130원), 2025년 8월 12일자 박기표의 임의경매(채권금액: 100,480,000원), 2026년 1월 9일자 용인시의 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 221,571,130원입니다.

3.1. 2.건물 등기부 요약

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 6일 접수된 을1 근저당권(채권자: 박기표, 채권금액: 130,000,000원)입니다.

이 외에 2019년 9월 6일자 박기표의 근저당권(말소기준권리와 동일), 2025년 8월 12일자 박기표의 임의경매(채권금액: 100,480,000원) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인이 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 주위는 임야와 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역은 아닌 것으로 판단됩니다. 지역 내 일부 소규모 상가 시설이 있을 수 있습니다.

4.2. 편의/기반 시설

주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점 등)은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 하지만 대규모 편의 시설이나 문화 시설은 춘천 시내 방향으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시세

제공된 JSON 데이터로 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세를 직접 분석하기는 어렵습니다. 다만, 제공된 검색 결과들을 통해 춘천시 서면 덕두원리 일대 단독주택 및 토지 거래 사례를 살펴보면, 유사 면적이나 위치에 따라 매매 가격이 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 2023년 4월 거래된 504㎡(약 152평) 단독주택은 3억 2천만원에, 2023년 11월 거래된 5828㎡(약 1763평) 토지 및 주택은 8억원에, 2022년 4월 거래된 1830㎡(약 553평) 답 토지는 3억 8천800만원에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 현재 본건 토지의 면적이 3434㎡ (약 1038평)으로 넓은 편임을 감안할 때, 개별적인 토지 가격은 3.3㎡당 17만원부터 300만원까지 다양하게 거래된 사례가 확인됩니다. 이러한 주변 시세는 본건의 입지, 개발 가능성, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 실제 가치를 평가해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 분묘기지권, 공동담보, 일괄매각 등의 특이사항이 있습니다. 분묘기지권 성립 가능성은 별도 확인이 필요하며, 이는 토지 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

5.2. 제시외 물건

토지 지상에 철파이프조 하우스, 견사, 계사 등 다수의 제시외 물건이 소재하는 것으로 파악됩니다. 또한, 목록2에서는 공부상 지붕이 기와이나 현재는 스레트 지붕이며 일부 파손된 단층 주택과 함께, 목조 스레트 지붕 축사 및 부속사 9.89㎡가 소재불명으로 조사되었습니다. 이러한 제시외 물건들의 철거 및 이동 가능성은 경매 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

5.3. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '단독주택 부지' 및 '자연림' 등으로 이용되고 있습니다.

* 건물: 공부상 '목조기와지붕 단층 주택'이나, 실제로는 '목조 스레트 단층 건물'이며 지붕 역시 '스레트'이며 일부 파손된 상태입니다. 또한, 9.89㎡의 축사 및 부속사는 공부에 등재되어 있으나 현장에서는 소재가 불명확한 상태입니다.

5.4. 분묘기지권

물건명세서 및 감정평가서 요약에 분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지를 사용하여 분묘를 수호하고 봉제사하는 것을 목적으로 하는 관습법상의 권리로, 해당 토지의 사용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

5.5. 토지이용 제한

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한), 공익용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택 부지로, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 분묘기지권 가능성, 다수의 제시외 물건, 건물 노후화 및 공부와의 차이, 그리고 엄격한 토지이용계획 및 제한사항 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 분묘기지권은 토지 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 사항이므로, 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 임차인이 없어 명도가 용이할 수 있으나, 제시외 물건 처리 및 건물 상태 개선에 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3434㎡(약 1038평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 동측 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 보전녹지지역이지만, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

* 낮은 부채 비율 (감정가 대비): 감정가 대비 등기부 채권 총액이 높지 않아, 권리관계상 낙찰 시 안전성은 확보될 수 있습니다 (단, 분묘기지권 등 미등기 권리 제외).

8. 예상 입찰가 산정

제공된 주변 시세 정보와 감정가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정해야 하나, 본 건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사한 단지나 건물의 JSON 데이터가 없어 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

일반적으로 경매 입찰가는 감정평가액을 기준으로 낙찰률을 적용하여 산정하며, 본건의 경우 감정가는 227,362,760원입니다.

다만, 본건에는 분묘기지권, 제시외 물건, 건물 상태 불량 등의 리스크 요인이 존재하며, 토지 이용 계획상 제한도 따릅니다. 또한, 토지 지목(임야)과 현황(단독주택 부지), 건물 공부와의 차이 등도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 낙찰률은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

토지 관련 유사 사례들을 보면 평당 17만원부터 300만원까지 다양하게 분포하지만, 본건은 보전녹지지역이며 규제가 많아 높은 가격 형성이 어렵습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 60% ~ 80% 수준에서 시작해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 1억 3천 6백만 원 ~ 1억 8천 1백만 원 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 분묘 소재 여부 및 기지권 성립 가능성을 확인하고, 제시외 물건 처리 비용, 건물 수리 비용, 토지 이용 관련 규제 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 춘천 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰 사례를 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.