나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30670 [1] 강원특별자치도 강릉시 회산동 130 힐스테이트강릉 107동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 내곡동 소재 ""가톨릭관동대학교"" 북서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 17층 건물로서,
외벽 : 페인트
내벽 : 벽지 및 타일
창호 : 샤시창호

이용상태

아파트

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 건부지.

인접 도로상태등

단지정문 동측으로 왕복 4차선 도로에, 단지후문 서측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2016-08-19) , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-08-18)(국지도로(73))(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-19)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2017-08-18)(보조간선도로(20))(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30670 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 회산동 130 힐스테이트강릉 107동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 354,000,000원

* 면적

* 토지면적: 46.03㎡ (약 13.92평)

* 토지 지분: 46.0276㎡ (약 13.92평)

* 건물면적 (분양면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.9925㎡ (약 25.71평)

* 전용면적 (추정): 약 75㎡ (약 22.69평) (최근 매매 정보상 'excluUseAr' 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO

* 건물 사용승인일: 2018년 10월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 회산동에 위치하며, 주위는 농경지대와 함께 공동주택 단지가 혼재된 지역임. 가톨릭관동대학교 북서측 원거리에 위치함.

* 교통상황: 차량 접근은 용이하며, 단지 주변으로 왕복 4차선 및 2차선 도로가 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 단지 정문 동측으로 왕복 4차선 도로, 단지 후문 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

1.1. 1.토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하거나 저촉됨.

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을5)이며, 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 김진남 (2018-12-20)

* 소유권이전: 박상규 (2020-09-04, 매매)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (2025-05-26, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 황재기 (2025-06-20, 38,099,645원)

* 강제경매: 황재기 (2025-08-11, 38,099,645원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 이정희 (2025-08-11, 35,224,200원)

* 채무 총액 (등기부상): 약 253,323,845원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 만한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 단지 주변에 농경지대가 포함되어 있어, 향후 주변 개발 가능성에 따른 지역 가치 상승 또는 생활 환경 변화의 여지가 있음.

* 주요 인근 시설: 가톨릭관동대학교가 근거리에 위치함.

* 혐오시설 유무: 주변 환경 분석 결과, 특별히 기피하거나 혐오할 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 일부 보도에 따르면 회산동 일대에서 아파트 신축 공사로 인한 소음, 분진, 교통 불편 민원이 제기된 사례가 있음.

1.4. 생활정보

* 단지 규모 및 특징: '힐스테이트 강릉' 아파트로 총 7개 동, 555세대로 이루어져 있으며, 2018년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 단지임.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있음.

* 주차 시설: 총 578대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 약 1.04대의 비율임.

1.5. 잠재적 리스크

* 지역 개발 변수: 주변 농경지대의 개발 계획에 따라 향후 도시 경관 변화, 교통량 증가, 또는 신규 편의시설 확충 등의 변수가 발생할 수 있음. 반대로, 개발 지연 시 현재의 한적한 환경이 지속될 수 있음.

* 건축물 노후화 가능성: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있음.

* 경매 물건의 일반적 위험: 본 건은 강제경매로 진행되었으나, 다수의 채권(근저당, 가압류)이 설정되어 있어 채권 간 우선순위 및 배당 절차에 대한 정확한 이해가 필요함. 다만, 본 물건의 경우 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정으로 비교적 명확함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강릉시 회산동에 위치한 힐스테이트 강릉 아파트로, 2018년 입주한 신축급 단지임. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적고, 주변 환경은 농경지대와 신축 아파트 단지가 혼재되어 있어 조용하면서도 발전 가능성을 내포하고 있음. 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 브랜드 아파트: 힐스테이트 브랜드와 2018년 준공으로 최신 주거 트렌드를 반영한 단지임.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차인 부담이 없음.

* 안정적인 시세: 강릉시 내에서 브랜드 가치와 신축성을 바탕으로 안정적인 시세 형성이 기대됨.

* 지역 발전 잠재력: 강릉시의 도시 발전 계획 및 주변 개발 동향에 따라 시세 상승 여력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 354,000,000원을 기준으로 최근 실거래가를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.99㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 4일에 34,700만원(106동), 2026년 5월 4일에 32,500만원(동/층 정보 불명확)으로 확인됨.

감정가가 최근 최고 실거래가보다 약간 높은 수준이지만, 유사 면적대의 실거래가 하단부와 중간값을 고려할 때, 보수적인 접근과 경쟁 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 시세 범위: 325,000,000원 ~ 347,000,000원

* 예상 입찰가: 335,000,000원

본 물건은 1차 경매 진행 시, 낙찰률 및 경쟁자 수에 따라 변동될 수 있으나, 최근 실거래가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.