나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101322 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 462-27 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""성결대학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호로서
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(성결대학교, 세부
사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.17일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2023카임
303)으로 2023.08.21일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101322 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 462-27 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

건물 전용면적: 52.76㎡ (약 15.96평)

토지 지분 면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

감정가: 300,000,000원

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "성결대학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(성결대학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황 중 김 은 대항력이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기에 동의하였으므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-07

대항력: 있음

비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 1.자)가 제출되었습니다. 금액이 0원이라도 대항력 보유 및 HUG와의 관계를 고려하여 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(차호철)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2023-08-21

대항력: 없음

비고: 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 등기사항 요약

등기부채권 총액: 259,000,000원

주요 권리: 소유권보존(2016), 소유권이전(2017, 2021), 주택임차권(2023, 말소예정), 강제경매(2025, 말소기준권리), 압류(2026, 말소예정).

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 건물 정보

인근 단지 내 또는 유사 건물 시세 분석 결과, 2017년 준공된 60㎡대의 다세대주택이 2026년 7월 기준 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 2016년 준공된 다세대주택으로, 면적 및 준공 시기가 유사한 주변 시세를 고려할 때 유사한 가격대 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주택지대입니다.

"성결대학교" 북측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 "성결대학교" 관련 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계하였으나, 매수인에게 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG가 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 청구하지 않겠다는 내용의 확약서 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (김 )

임차인 김 은 전입일자(2025-01-07)가 말소기준권리(2025-08-13)보다 앞서 대항력이 있습니다.

비록 보증금이 0원으로 명시되어 있고 HUG와의 확약서에 언급되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실 자체는 잠재적 리스크로 간주될 수 있습니다.

6.3. 기타

해당 물건은 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억원입니다.

말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의한 상태입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 수준은 감정가와 유사하거나 그 이상을 형성할 것으로 예상됩니다.

HUG와의 확약서 내용의 확실성과 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 0원에 대한 상세 확인이 필요하며, 이를 제외하면 비교적 권리관계가 명확한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2.

주변 시세 대비 합리적인 감정가 (2026년 7월 기준 유사 면적 다세대주택 2.85억 ~ 3.2억)

HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 정리 가능성

대중교통 이용 편리한 입지

9. 예상 입찰가

2.

감정가: 300,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적과 건축연도의 다세대주택이 2억 8,500만원에서 3억 2,000만원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 면적(52.76㎡)과 감정가(3억원)를 고려하고, HUG와의 확약서 내용을 바탕으로 인수 부담이 없다고 판단할 경우, 입찰가는 2억 9,000만원에서 3억 1,000만원 사이로 예상됩니다.

예상 입찰가 : 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.