나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53065 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1789 금강아파트 111동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '정왕초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지 및 단독(다가구)주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(정왕역-수인분당선,4호선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 10층 건물 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있으며, 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53065 (1) 사건번호로 접수된 경기도 시흥시 정왕동 1789번지 금강아파트 111동 1층 102호에 대한 물건 보고서입니다. 본건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 362,000,000원입니다. 토지 면적은 83.78㎡(약 25.34평)이며, 토지 지분 또한 83.7755㎡(약 25.34평)입니다. 건물 면적은 84.84㎡(약 25.66평)으로 공급면적 기준이며, 전용면적은 59.97㎡(약 18.14평)으로 확인됩니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '정왕초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 단독(다가구)주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 4호선 및 수인분당선인 정왕역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 등고평탄한 장방형의 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 도로를 통해 폭 30미터 및 20미터의 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다. 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있고 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2025년 8월 14일자 경매개시결정등기(갑9)보다 선순위로 등기된 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2022년 4월 12일자 '주식회사우창건설' 명의의 전세권(을7, 320,000,000원)이 존재합니다. 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위전세권'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 조사 결과 '주식회사우창건설'의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 배당신고일자가 2025년 8월 13일로 확인됩니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 해당 전세권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 채권자인 '주OOOOOOOO'와 전세권자인 '주식회사우창건설'이 동일한 것으로 보입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

건물 이용상태는 아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중이며, 임대관계는 '미상'으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 속합니다. 단지 내 및 주변의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있으며, 근거리에 위치한 정왕역은 시흥시 내외로의 이동을 용이하게 합니다. 지역 내 산업단지 근로자 등을 배후 수요로 하는 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 본건 북서측 인근에 정왕초등학교가 소재하여 통학이 편리합니다. 교통편으로는 수인분당선 및 4호선 정왕역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 원활합니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 거주자 편의를 높이고 있습니다. 본 아파트는 1996년에 사용 승인되었으며, 총 730세대로 구성된 21개 동 규모입니다. 주차는 총 759대(세대당 약 1.04대)가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정평가액(362,000,000원)이 최근 실거래가(211,000,000원 ~ 280,000,000원) 대비 현저히 높다는 점입니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, '선순위전세권'이라는 특이사항이 있지만, 권리분석 결과 대항력 없는 전세권으로 판단되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, '선순위'라는 문구는 잠재적 변수로 남아있을 수 있으므로 최종적인 권리관계 확인이 필요합니다. 건물은 1996년 준공으로 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 임대관계가 '미상'으로, 점유자 및 실제 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 금강아파트 111동 1층 102호로, 주거지로서의 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계 또한 명확하게 분석되어 인수해야 할 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 감정평가액이 최근 시장 가격과 상당한 격차를 보이는 점은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 의미합니다. 향후 경매 진행 과정에서의 유찰 여부 및 가격 조정 추이를 지켜보며 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 현저히 높은 감정가는 향후 가격 조정 시 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 아파트 단지 내에서도 접근성이 좋은 1층에 위치하며, 방 3개 구조는 실수요자 및 임차인 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 전세권으로 인해 권리관계가 명확하고, 낙찰 후 명도에 대한 부담이 상대적으로 적다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(전용 59.97㎡)의 아파트 매매 가격은 2026년 6월 기준으로 211,000,000원에서 280,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정평가액은 362,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가 대비 약 29% 이상 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 재검토가 필요합니다.

안정적인 시세차익을 고려한다면, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 1층이라는 점을 감안하여, 최저 입찰가(감정가)보다는 실거래가 범위를 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

따라서, 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, '선순위전세권' 표기 등 권리관계에 대한 최종적인 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서에 제시된 정보는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.