나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53047 [1] 경기도 광명시 광명동 104-2 미르젠 에이동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 소재 '광명초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대/다가구주택, 재개발 공사중인 대단지의 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 남측 인근에 수도권전철 7호선 '광명사거리역'이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브(철근콘크리트)지붕 7층 건내 3층 301호로서,
외벽 : 석재 타일 마감 등
창호 : 칼라샷시 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후면 '사진용지'참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승용승강기/차량리프트 등의 기계설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2013-01-09) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 상대보호구역(2013-04-22)(광명초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.)임.

공부와의 차이

본건(301호)은 건축물현황도의 위치와 실지조사 당시 현관문에 부착된 호수표식이 상반되는 상태임.(사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

본건(301호)은 건축물현황도의 위치와 실지조사 당시 현관문에 부착된 호수표식이 상반되는 상태임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53047 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 104-2 미르젠 에이동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평) (토지지분: 17.1㎡)

건물면적: 60.41㎡ (약 18.27평) (건물지분: 60.41㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (경매 신청 채권자는 김영진)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광명시 광명동에 위치하며, '광명초등학교' 북서측 인근 지역에 속합니다.

주변은 다세대/다가구 주택, 재개발 공사 중인 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 남측 인근에 수도권 전철 7호선 '광명사거리역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 17일 접수된 에이캐피탈의 가압류 (수원지방법원 2022카단506259)

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (이경문, 2018-06-28)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (이경문, 2020-04-10)

* 가압류 (에이캐피탈, 2022-11-17, 금270,807,095원) - 말소기준권리

* 가압류 (인천수산업협동조합, 2025-05-08, 금26,001,794원) - 말소예정

* 강제경매 (김영진, 2025-08-12, 금250,000,000원) - 본 경매 사건 (2025타경53047)

임차인 현황:

* 임차인: 김영진 (김 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 9일

* 확정일자: 2020년 3월 9일

* 배당신고일자: 2025년 8월 11일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 권리를 가집니다. 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 본 건 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 고려할 때, 인수되는 보증금은 없으나 경매 진행 및 매각으로 인한 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

총 채권액: 약 296,808,889원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 상업 지역입니다.

단지 주변으로 재개발이 진행 중이거나 완료된 대규모 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 풍부합니다.

또한, 광명사거리역 인근 상권의 영향권에 있어 일반적인 오피스텔로서의 상업적 가치를 지니고 있습니다.

재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 7층 건물이며, 본건은 그중 3층 301호입니다.

건물 외벽은 석재 타일 마감, 창호는 칼라샷시 마감으로 되어 있습니다.

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승용승강기, 차량 리프트, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물 전용 면적은 60.41㎡ (약 18.27평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 위치 불일치: 건축물현황도 상의 위치와 실지 조사 당시 현관문 호수 표식이 상이한 문제가 있습니다. 이는 현장 답사를 통해 정확한 위치 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 본인이 경매 신청 채권자입니다. 인수 보증금은 0원으로 처리되나, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 보증금 변제가 원활히 이루어지지 않을 경우 명도 지연 또는 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 재개발/정비 구역: 장기적으로는 긍정적 요인이지만, 단기적으로는 공사 소음 및 교통 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2027년 3월 1일까지 지정되어 있어, 추후 전매 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 광명동에 위치한 오피스텔로, 재개발 및 정비 촉진 지구에 속해 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 광명사거리역 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용도 양호한 편입니다.

다만, 호실 위치 불일치 문제와 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 인수해야 할 부담 또는 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인이 경매 신청 채권자임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발/정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 광명사거리역 인접으로 인한 우수한 교통 환경

* 안정적인 오피스텔 시장 수요

* 감정가(286,000,000원) 대비 최근 실거래가(295,000,000원 ~ 315,000,000원)가 높아 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(60.41㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 5층 매물이 295,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(286,000,000원)보다 높은 수준입니다.

임차인의 보증금 250,000,000원은 인수 대상이 아니지만, 경매 절차를 통해 변제되어야 하므로 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 요소입니다.

따라서, 최근 실거래가 수준과 감정가, 그리고 임차인 관련 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 295,000,000원에서 305,000,000원 사이로 예상됩니다.

안전하고 합리적인 입찰을 위해서는 최저 입찰가 대비 10%~20% 이상을 고려하되, 해당 물건의 명도 가능성 및 추가적인 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 295,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시합니다.

※ 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주택가, 상가, 그리고 재개발 진행 지역으로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.