나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42403 [1] 경기도 평택시 서정동 263-1 휴먼파크리움 3층332호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 서정동에 소재하는 '서정리초등학교' 동측 인근에 위치하고,
부근에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등의 주거용 부동산, 주상용 부동산,
근린생활시설 및 학교 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있고, 서측 인근에 수도권 전철 1호선 서정리
역이 소재하며, 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통상황 양호합니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제3층 제332호로
2018.05.28.에 사용승인 되었고,

외벽 : 석재마감 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
창호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

- 단지 내 승강기 설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 및 스프링
클러설비, 개별 난방설비 등 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 평지로 현황 주상용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 단지 동측으로 왕복4차선, 남측으로 도로폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지
및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.,
외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재 및 폐문상태였으므로 임대관계는 별도 재확인이 필요
합니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 123,000,000원, 전입일자 2022.4.20. 확정일자 2022.2.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 평택지원 2025타경42403 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 263-1 휴먼파크리움 3층 332호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 3층

사용승인: 2018.05.28.

건물명: 휴먼파크리움

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 92,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

건물면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 건물은 경기도 평택시 서정동에 소재하며 '서정리초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

부근에는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등의 주거용 부동산, 주상용 부동산, 근린생활시설 및 학교 등이 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

대상 건물 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 서측 인근에 수도권 전철 1호선 서정리역이 소재합니다.

또한, 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과하는 등 제반 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역

중로1류 (폭 20m~25m)

가축사육제한구역

상대보호구역 (서정리초교)

비행안전제6구역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25., 외국인(법인, 단체 포함), 주택 취득에 한함)

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5 (2025-08-06 접수) 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권등기 (2024-05-08 접수)는 매수인에게 대항력이 있으며, 임대차보증금 123,000,000원입니다.

본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사 (김민제)

보증금: 123,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-20

확정일자: 2022-02-28

대항력: 있음 (매수인이 인수)

4. 상권분석

본 물건은 서정리역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

다만, 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 공실률, 지역 경제 상황 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

서정리초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 국도 1호선 접근성이 좋아 차량 이용도 용이합니다.

주변 상업 및 주거시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차권 등기된 보증금 123,000,000원의 인수 부담입니다.

배당으로 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 매수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

확정일자(2022.02.28.)가 말소기준권리(2025.08.06.)보다 앞서지만, 배당 순위상 다른 선순위 채권과의 관계에 따라 전액 변제가 어려울 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 상태로 임대 관계 등 현황 파악이 제한적이므로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 비행안전구역, 토지거래계약 허가구역 등 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서정리역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 123,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다.

임차인의 보증금(123,000,000원)이 감정가(92,000,000원)를 초과하므로, 배당에서 임차인이 변제받지 못하는 금액은 고스란히 매수인의 부담이 됩니다.

따라서, 임차인이 배당에서 얼마를 회수할 수 있는지 정확히 파악하는 것이 필수적이며, 이를 바탕으로 인수 금액을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건은 권리 분석이 매우 중요하며, 인수 부담으로 인해 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

서정리역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 개발 가능성이 있습니다.

준주거지역에 위치하여 다양한 활용이 가능합니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 2026년 3월 29.59㎡ 면적이 10,600만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다. (단, 본 건은 23.57㎡로 면적이 다름)

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 23㎡)의 최근 거래가는 2025년 4월 9,000만원, 2026년 4월 7,500만원입니다. 또한, 29.59㎡ 면적이 2026년 3월 10,600만원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 23.57㎡를 고려할 때, 현재 시세는 대략 8,000만원에서 9,500만원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 매수인에게 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원을 인수해야 하는 매우 중대한 위험이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 부담을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

매수인이 부담해야 할 총 비용은 '입찰가' + '(123,000,000원 - 임차인이 배당에서 회수하는 금액)'이 됩니다. 이 총 비용이 물건의 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

현재 추정되는 시장 가치가 8,000만원 ~ 9,500만원인 점을 감안하면, 인수해야 할 보증금 123,000,000원과의 차이가 상당합니다.

임차인이 배당에서 전혀 금액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 최소 123,000,000원 이상의 비용을 지출하게 되므로, 현 시장 가치보다 높게 인수하는 상황이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 임차인이 배당에서 회수할 수 있는 금액을 보수적으로 가정하고, 그 금액을 제외한 인수액과 입찰가의 합이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 낮게 책정해야 합니다.

이러한 위험성을 감안할 때, 신중한 투자를 위해서는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 임차인의 배당 가능 금액에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 및 배당 분석이 선행되어야 합니다. 본 건은 고위험-고수익 가능성이 있는 물건으로, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.