나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52968 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 732-1 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""안산강서고등학교"" 동측 근거리에 위치하며
인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통
여건은 무난함.

건물의 구조

조적조 평슬라브지붕 3층 중 3층 302호로서
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 적타일 붙임 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 타일등 마감
창호 : 알루미늄새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 갖추었고 가스보일러에 의한 난방구조이며 도시가스설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축
사육제한구역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2025.09.29. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52968 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 732-1 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거환경은 보통 수준임.

교통상황: 인접 도로를 이용하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑15 압류 (안산세무서장, 2021-10-29)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* ANMARINASERGEEVNA: 전입일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* JINZHE: 전입일자 2013-09-09, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* KIMLEVVIKTOROVICH: 전입일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* KIMVLADISLAVVIKTOROVICH: 전입일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* YUNIRINALVOVNA: 보증금 85,000,000원, 전입일자 2017-06-27, 대항력 있음.

* 사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인): 보증금 85,000,000원, 전입일자 2017-06-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (단, YUNIRINALVOVNA 임차인의 85,000,000원은 대항력 있는 임차인으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, SGI의 확약서 내용을 종합적으로 면밀히 검토하여 정확한 인수 여부를 판단해야 함.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 안산강서고등학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권도 일부 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 안산강서고등학교가 위치하며, 그 외 초등학교, 중학교 등 교육시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

교통: 인근에 위치한 버스 정류장을 통해 다양한 노선의 시내외 버스를 이용할 수 있으며, 차량 접근성 또한 양호함.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 식료품 구매 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 초기 조사상 인근에 혐오시설은 파악되지 않았음. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: YUNIRINALVOVNA 임차인은 8,500만원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 있음.

SGI 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(SGI) 측에서 제출한 확약서는 임차보증금 반환채권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용을 담고 있음. 이 확약서의 법적 효력 및 구체적인 해석은 법률 전문가와 상의하여 명확히 해야 하며, 이는 명도 및 보증금 인수 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

선순위 임차권: 등기부등본 상 을1 주택임차권(한국토지주택공사, 8,500만원)은 말소 예정으로 표기되어 있으나, SGI의 확약서 내용과 YUNIRINALVOVNA 임차인의 대항력 존재 여부가 복합적으로 작용하므로 주의 깊은 분석이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,900만원으로 평가되었음. 주거 환경 및 교통 여건은 무난하나, 대항력 있는 임차인 YUNIRINALVOVNA의 보증금 8,500만원과 SGI 관련 복잡한 권리 관계가 존재하여 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됨. 특히 SGI의 확약서 내용을 법률적으로 명확히 해석하고, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 명도 시 발생할 수 있는 법적 리스크를 철저히 파악하는 것이 중요함. JINZHE 임차인의 미상 보증금 또한 잠재적 위험 요소로 간주해야 함.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 다소 합리적인 수준으로 판단됨.

안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됨.

생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고 근린생활시설 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 삼익아트빌1차 (2001년식, 59.57㎡): 5,800만원 (약 973,700원/㎡)

* 수목하우스B동 (2010년식, 62.42㎡): 15,000만원 (약 2,403,000원/㎡)

* (705-12) (2001년식, 75.075㎡): 12,000만원 (약 1,598,000원/㎡)

본 물건 (1996년식, 49.80㎡): 감정가 8,900만원 (약 1,787,000원/㎡)

본건의 감정가는 유사 연식의 다른 다세대주택 매매 사례 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됨. 다만, 대항력 있는 임차인 YUNIRINALVOVNA의 보증금 8,500만원과 SGI 관련 권리 관계의 불확실성을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 함. SGI의 확약서에 따라 해당 보증금이 배당으로 해결될 가능성이 있으나, 만약 인수해야 할 경우 실질적인 투자 비용은 입찰가에 보증금이 추가될 수 있음. JINZHE 임차인의 미상 보증금 또한 잠재적 인수 대상이 될 수 있다는 점을 감안해야 함.

이러한 권리 관계의 복잡성과 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정함.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

(최종 입찰가는 권리 관계 명확화 및 추가적인 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하는 것을 권장함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.