나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42377 [1] 경기도 평택시 서정동 895-13 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 ""송일초등학교""서측인근의 점촌1길에 위치하며 주위는
다세대주택 밀집지역으로 북측 도로변에 근린생활시설이 산재하는외 점촌어린이공원이
있음.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 동측인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층(지층)규모의 다세대주택임.
-외벽:몰탈위 페인팅 마감
-내벽:벽지 타일 등 마감
-창호:샷시창

이용상태

다세대주택1개호 단위세대임
(방,주방,욕실 겸 화장실,보일러실,현관 등)

설비내역

급배수,위생,도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 다세대주택부지로 접면도로 및 주위와는 등고평탄함.

인접 도로상태등

서측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,
소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)
<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상(현재 비어 있는 걸로 탐문됨)
2)본건에는 ""주택임차권 등기(임차권자:신유)""가 있음

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 55,000,000원, 전입일자 2021.11.25. 확정일자 2021.11.11.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42377 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 895-13 지하층101호

* 건물명: 삼부빌라

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1994년

* 감정가: 30,000,000원

* 토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 토지지분: 17.42㎡ (약 5.27평)

* 건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

* 건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신*

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 서정동, 송일초등학교 서측 인근 점촌1길에 소재합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택 밀집 지역으로, 북측 도로변에는 근린생활시설이 산재해 있으며, 점촌어린이공원이 인근에 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 동측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 토지: 방형의 다세대주택 부지로, 인접 도로 및 주위와 등고평탄합니다. 서측으로 소로2류(폭 8m~10m)의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 8월 1일 접수된 강제경매(갑13)입니다.

* 인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을7)이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 55,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 25일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 등기부상 임차권 접수일: 2024년 12월 20일

* 말소되는 권리: 강제경매(갑13) 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑14 가압류)

* 특이사항: 임차인 신 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 55,000,000원이 전부 또는 일부 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례:

* 경기도 평택시 서정동 894-13 (송탄빌리지8동, 1990년식, 49.62㎡): 2026년 5월 8,000만원에 매매 (약 533만원/평)

* 경기도 평택시 서정동 2-5 (부락맨션나동, 2003년식, 59.64㎡): 2026년 5월 11,000만원에 매매 (약 611만원/평)

* 경기도 평택시 서정동 829-11 (풍림주택, 1987년식, 48.06㎡): 2026년 5월 5,300만원에 매매 (약 365만원/평)

* 본 물건(29.16㎡, 약 8.82평, 감정가 3,000만원)의 평당 감정가는 약 340만원입니다.

* 분석: 유사 면적의 소형 다세대주택 거래 사례가 적으나, 인근 거래 사례를 보면 평당 365만원에서 611만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 본 물건과 주소가 유사한 894-13번지(송탄빌리지8동)의 경우, 평당 약 533만원에 거래되었습니다. 감정가는 이보다 다소 낮은 수준이지만, 건축 연도와 면적을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 송일초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 점촌어린이공원이 인근에 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 규모의 다세대주택으로, 본건은 지하층 101호입니다. 급배수, 위생, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

* 이용 상태: 방, 주방, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 현관 등으로 구성된 1개호 단위세대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 55,000,000원의 임차 보증금입니다. 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 감정가(3,000만원)보다 높은 인수 금액으로 인해 추가 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권 등기가 존재하며, 이로 인해 매수인의 실질적인 투자금이 증가할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1994년식 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 소형 다세대주택으로, 낮은 감정가(3,000만원)가 특징입니다. 송일초등학교와 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 55,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금은 본 물건의 최대 리스크 요인입니다. 임차인의 배당 예상액을 정확히 파악하고, 인수해야 할 잔액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 3,000만원의 낮은 감정가는 소액으로 부동산 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 1인 가구 임대 수요: 29.16㎡ (약 8.82평)의 작은 면적으로, 1인 가구 대상 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. (단, 임차 보증금 인수 후 실제 임대 수익률 분석 필수)

* 시세 대비 저평가 가능성: 인수되는 보증금의 규모를 감안하더라도, 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역이라면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인이 인수해야 하는 55,000,000원의 임차 보증금입니다. 현재 감정가(30,000,000원)는 임차 보증금보다 현저히 낮아, 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 보증금 잔액이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 인근 유사 물건 시세 분석:

* 서정동 894-13 (49.62㎡) : 8,000만원 (평당 약 533만원)

* 서정동 829-11 (48.06㎡) : 5,300만원 (평당 약 365만원)

* 본 물건(29.16㎡, 약 8.82평)의 감정가는 평당 약 340만원 수준입니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 매수인이 부담해야 할 총 금액 = 낙찰가 + (55,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)

* 이 총 금액이 본 물건의 실질적인 시장 가치(예상 시세 약 4,000만원 ~ 5,000만원)를 초과하지 않아야 합니다.

* 만약 임차인이 배당으로 1원도 받지 못한다면, 총 부담액은 '낙찰가 + 55,000,000원'이 됩니다.

* 예상 시세 상한선(5,000만원)을 고려할 때, 5,000만원 = 낙찰가 + 55,000,000원 이므로, 낙찰가는 -5,000,000원이 되어야 하는데, 이는 불가능합니다.

* 따라서, 해당 물건은 인수되는 보증금 부담이 매우 커서, 낙찰가가 감정가 이하로 결정될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적인 접근이 필수적입니다. 임차 보증금 인수 부담을 고려하여, 20,000,000원 ~ 30,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 이 가격대에서 낙찰받더라도, 임차인이 배당을 전혀 받지 못하면 실질 총 부담액은 75,000,000원 ~ 85,000,000원이 되므로, 주변 시세 대비 여전히 높을 수 있습니다. 배당 결과 및 물건의 실제 가치를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보:

* 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 해당 물건지 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.