나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52961 [1] 경기도 안산시 상록구 성포동 588 401동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 성포동 소재 ""성포초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식 콘크리트 평지붕 15층 건물내 제14층 제1406호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지처리 등
창호 : 사시창 구조임.

이용상태

아파트(내부구조도 참고)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근지와 등고 평탄란 아파트 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접공도를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합
)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(중앙중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없응

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인부재로 임대사항은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52961 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 성포동 588 401동 14층1406호

용도: 아파트

감정가: 500,000,000원

토지면적: 54.42㎡ (약 16.46평)

건물면적: 74.51㎡ (약 22.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OOOOO

특이사항: 공유물분할 경매, 정비구역, 대항력 있는 임차인 존재.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 성포동에 소재하며, "성포초등학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 주거 및 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 인접 공도에 접근할 수 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 13일 접수된 2번 최용임 지분, 김주현 지분, 김현정 지분 임의경매 사건(등기구분: 갑4)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전주윤

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 28일

배당신고일자: 2025년 08월 21일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 명확하여 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상, 여러 차례 소유권 이전 및 지분 이전이 있었습니다.

갑1: 1998-11-04 소유권 이전 (김상희)

갑2: 2019-09-16 소유권 이전 (김주현 외 3명, 상속)

갑3: 2022-03-08 2번 김은아 지분 전부 이전 (최용임, 증여)

갑4: 2025-08-13 2번 최용임 지분, 김주현 지분, 김현정 지분 임의경매 (채권자: 최용임, 권리금액: 0원, 말소 예정)

전체 등기부채권 총액은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

권리분석 요약: 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인(전주윤)이 존재합니다. 그러나 임차인의 보증금이 명확히 기재되어 있고 배당 신고일이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 성포초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지명: 성포주공4단지

건축년도: 1985년

총 세대수: 780세대

최고층: 15층 (본건 14층)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

주요 편의시설로는 성포초등학교가 도보 거리에 있으며, 주변에 공원 등이 위치합니다.

단지 내 도로를 통해 접근 가능하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본 경매는 특정 물건에 대한 소유권 분쟁을 해소하기 위한 절차이므로, 경매 외적인 추가적인 소송이나 이해관계인의 이의 제기 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 대항력 있는 임차인의 배당: 임차인 전주윤은 대항력이 있으나, 보증금 1억 4천만원 전액 배당이 예상됩니다. 만약 배당이 예상대로 이루어지지 않거나 일부 부족분이 발생할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 됩니다. (단, 현재 정보 상으로는 인수 금액 0원으로 예상됩니다.)

* 정비구역 지정: 정비구역 지정은 개발 호재로 작용할 수 있으나, 향후 재개발/재건축 사업 추진 과정에서 추가적인 분담금 발생, 사업 지연 등의 불확실성이 존재할 수 있습니다. 사업 추진 상황 및 계획에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기타 제한 사항: 토지 이용 계획상 여러 용도지역 및 구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 성포동에 위치한 아파트로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되는 특수성을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당이 예상되어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 성포초등학교 인근으로 학군이 우수하며, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성과 정비구역 지정으로 인한 불확실성 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 성포초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 개발 잠재력: 정비구역으로 지정된 지역으로, 향후 도시 정비 및 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 비교적 명확한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(74.51㎡)의 아파트가 2026년 7월 15일 및 20일에 각각 477,000,000원 (4억 7천 7백만원)에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 18일에는 500,000,000원 (5억원)에 거래된 사례도 있습니다. 감정가 역시 500,000,000원 (5억원)으로 책정되어 있습니다.

임차인 보증금 인수액은 0원으로 예상되므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 범위(4억 7천 7백만원 ~ 5억원)와 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 4억 9천만원 (490,000,000원) 수준으로 예상됩니다. 이는 최근 최고 실거래가에 근접하거나 약간 상회하는 수준으로, 본 물건의 경매 특수성(공유물분할, 정비구역)을 감안하여 보수적으로 책정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.