나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42412 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""안성맞춤가족공원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8미터 및 북동측으로 로폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공도읍에 소재하는 공동주택 리치빌 에이동에 속하는 전유부분.
엘리베이터 없음. 현관문에 단수조치 안내문이 붙어있음.
신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2025.10.17.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

사건번호:평택지원 2025타경42412 (1)

소재지:경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 에이동 4층401호

용도:다세대주택

감정가:90,000,000원 (9천만원)

건물면적:39.96㎡ (약 12.09평)

토지면적:66.17㎡ (약 20.02평)

건물지분:39.96㎡ (약 12.09평)

토지지분:66.17㎡ (약 20.02평)

매각대상:토지/건물일괄매각

경매구분:부동산강제경매

채권자:서OOOOOOOOOO

1.2. 건물정보

건축년도:2012년

구조:철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물내 제4층 제401호

외벽:석재붙임 마감 등

내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호:샷시 창호

이용상태:다세대주택

설비내역:위생 및 급배수설비, 난방설비 등 (난방방식 미기재)

특이사항:엘리베이터 없음. 현관문에 단수조치 안내문 부착.

1.3. 토지정보

형상및이용상태:인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중

인접도로상태:본건 남동측으로 로폭 약 8미터 및 북동측으로 로폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획및제한상태:도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역임.

공부와의차이:없음

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "안성맞춤가족공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

*집합건물등기부요약:

- 소유권보존: 이경순 (2012-11-01)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 80,000,000원, 2020-10-30, 말소)

- 압류: 이천세무서장 (2020-01-31, 말소) - 말소기준권리

- 압류: 남양주시 (2023-10-23, 말소)

- 압류: 남양주세무서장 (2024-02-20, 말소)

- 가압류: 희망1자산대부관리유한회사 (채권액 8,384,328원, 2024-11-19, 말소)

- 강제경매: 서울보증보험 (채권액 97,589,041원, 2025-08-08, 말소)

총말소기준권리: 이천세무서장 압류 (2020-01-31)

3.2. 임차인현황

*임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

*보증금: 80,000,000원

*차임: 0원

*전입일자: 2016-09-19

*확정일자: 2016-08-30

*배당신고일자: 2020-10-30

*대항력: 없음

*비고: 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2025.10.17.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출.

3.3. 권리분석요약

말소기준권리인 이천세무서장의 압류(2020.01.31.)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 본 건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 기재된 한국토지주택공사(서울보증보험 주식회사)는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 채권자인 서울보증보험 주식회사에서 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변연립,다세대,빌라매매/임대정보

최근 거래된 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

*라온빌 (2017년식, 44.37㎡): 2026년 5월, 8,400만원 (약 189.3만원/㎡)

*뉴젠하우스 (1994년식, 68.76㎡): 2026년 5월, 6,550만원 (약 95.3만원/㎡)

*서연빌리지C동 (2014년식, 66.61㎡): 2026년 5월, 12,500만원 (약 187.7만원/㎡)

4.2. 시세분석

본건 건물 면적(39.96㎡)을 기준으로, 최근 실거래가(약 187.7만원/㎡ ~ 189.3만원/㎡)를 적용 시, 시세는 약 7,500만원 ~ 7,560만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 9,000만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다. 1994년식 뉴젠하우스 거래가는 건물 노후화 및 면적 차이로 인해 상대적으로 낮은 가격대를 보인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물및입지정보

*건물구조: 본 건은 총 4층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 해당 호수는 4층에 위치합니다.

*이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

*주변환경: 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 안성맞춤가족공원이 인근에 위치합니다.

*교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

*토지이용계획: 제1종전용주거지역으로 지정되어 있어, 주거 용도 위주로 개발이 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적리스크

*엘리베이터 미설치: 4층 건물임에도 엘리베이터가 없어 고령자나 거동이 불편한 입주자에게는 불편을 야기할 수 있습니다.

*단수조치 안내문: 현관문에 단수 조치 안내문이 부착되어 있어, 수도 공급 관련 문제가 과거에 있었거나 현재 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 향후 수도 요금 체납 등으로 인한 단수의 위험성을 내포할 수 있습니다.

*감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 보수적인 입찰 접근이 필요합니다.

*건물 노후화: 2012년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

*특이사항 언급: "SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보" 등의 특이사항이 최초 언급되었으나, 권리분석 결과 인수 부담은 없는 것으로 최종 판단되므로, 이는 혼란을 야기할 수 있는 요소로 간주됩니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 매우 깨끗하여 매수인이 인수할 권리나 임차보증금 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. 채권자 서울보증보험 주식회사의 임차보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 임대차 관련 문제는 말끔히 정리되었습니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 안성맞춤가족공원이 인근에 위치하여 쾌적성을 더합니다.

다만, 엘리베이터 미설치, 현관문 단수 안내문 부착 등의 생활 편의성을 저해하는 요소가 있으며, 감정가(9,000만원)가 최근 실거래가(약 7,500만원~7,560만원) 대비 높게 책정된 점은 신중한 접근을 요구합니다.

권리분석상의 안전성과 대비하여, 본 물건의 물리적 상태 및 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

*안전한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

*지역 발전 가능성: 안성시 공도읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

*토지 지분 확보: 토지와 건물을 일괄 매각받으므로, 토지 지분을 확보하는 장점이 있습니다.

9. 예상입찰가

*감정가: 90,000,000원

*최근 시세 추정가 (39.96㎡ 기준): 75,000,000원 ~ 75,600,000원

*인수보증금: 0원

*고려사항: 엘리베이터 없음, 단수 안내문 부착 등

본건은 권리관계상 안전하지만, 감정가와 실제 시세 간의 차이가 존재하는 점, 그리고 건물의 부대시설(엘리베이터) 미비 및 관리상 문제점(단수 안내문)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세와 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 7,000만원 ~ 7,800만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 7,000만원 이하의 입찰은 낙찰 가능성이 낮을 수 있으며, 7,800만원 초과 입찰 시에는 추가적인 리스크 감수가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.