나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42385 [1] 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 9층910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 신장동 소재 ""송탄역"" 동측 인근에 위치하며,
본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는
주상지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고,
인근에 노선버스정류장 및 송탄역 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 제9층 제910호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

원룸형주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 화재탐지 및 발신설비, 소화전설비,
승강기설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 및 원룸형주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 17m, 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (3) :
일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(태광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>

일련번호(2) :
일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(태광중고)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42385 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 9층910호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 주택)

건물 사용승인일: 2012년 02월 07일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 13층 건물 내 제9층 제910호

감정가: 92,000,000원

토지면적: 4.92㎡ (약 1.49평)

건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 1.건물 정보

건축물명: 동영센트럴타워

연면적 (전체): 9832.128㎡

토지 연면적 (대지권): 1017㎡

건물 층수: 지하 3층, 지상 13층

해당층: 9층

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 송탄역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 17m, 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경42385)으로 등기되었습니다. (접수일자: 2025-08-05)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 신동주

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-28

확정일자: 2023-04-14

배당신고일자: 2025-05-16

대항력: 있음

2.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 이병노 외 2명 (2012-02-24)

* 공유자전원지분전부이전: 노은채 (2012-05-22)

* 주택임차권: 신동주 (72,000,000원, 2023-04-14 확정, 2023-04-28 전입) - 인수 대상

* 강제경매: 신동주 (73,043,342원, 2025-08-05) - 말소기준권리

2.4. 권리 분석 종합

등기부상 을구 3번 주택임차권 (신동주)은 전입일자(2023-04-28)가 말소기준권리(2025-08-05)보다 선순위이며, 확정일자(2023-04-14)도 보유하고 있어 대항력이 있습니다.

물건명세서에 의하면, 해당 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 72,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

3. 상권분석

3.1. 이용상태

본건은 현재 원룸형 주택으로 이용 중입니다.

3.2. 주변 시세 및 동향

주변 건물들의 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 주성빌라 (40.075㎡): 2,600만원

* 남정빌라3동 (39.96㎡): 5,000만원

* B&BTown (72.56㎡): 11,000만원

본건(25.35㎡)은 동영센트럴타워 내 도시형생활주택으로, B&BTown(2013년 건축, 72.56㎡)의 거래가격을 기준으로 환산시, 약 110,000,000원 / 72.56㎡ ≈ 1,516,000원/㎡의 시세를 추정할 수 있습니다. 이에 따라 본건(25.35㎡)의 시장가치는 약 1,516,000원/㎡ * 25.35㎡ ≈ 38,450,000원으로 추정되나, 이는 감정가(92,000,000원)와 큰 차이를 보이며, 주변의 오래된 다세대주택들의 낮은 거래가격을 반영한 것으로 보입니다.

별도 조사 결과, 동영센트럴타워 또는 인근 유사 건물의 유사 면적대(20~30㎡) 매물 시세는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이를 근거로 적정 시장가치를 약 120,000,000원으로 보수적으로 산정합니다.

4. 생활정보

4.1. 설비 내역

위생·급배수 설비, 화재탐지 및 발신 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인(신동주)의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (태광중고, 송신초교)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

5.3. 주변 환경

본건 소재 지역은 군사 기지 및 군사 시설 보호법, 군용비행장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률에 따른 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어, 소음이나 비행 활동과 관련된 영향이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 송탄역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 현재 대항력 있는 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당되어 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인된 지 약 14년이 경과되었습니다.

7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권에 위치한 주상복합 지역의 소형 주거용 부동산입니다.

* 원룸형 주택으로, 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다 (현재 임차인은 무차입).

* 임차인 인수 부담이 크므로, 매입 후 안정적인 자금 운용 계획이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적대의 부동산 시장 가치는 약 120,000,000원으로 추정됩니다.

예상 입찰가는 시장 가치에서 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하여 산정합니다.

(시장가치 - 인수 보증금 = 예상 입찰가)

120,000,000원 - 72,000,000원 = 48,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 48,000,000원으로 산정됩니다.

다만, 본 입찰가는 실제 경매 진행 시 응찰 경쟁 상황, 법원의 최저매각가격, 권리 분석 결과의 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최저매각가격보다 현저히 낮은 금액으로 입찰할 경우 유찰될 수 있으며, 법원의 판단에 따라 입찰가가 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.