나이스옥션 법원경매 평택 2025타경773 [1] 경기도 안성시 일죽면 금산리 367-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 금산리 소재 '금산보건진료소' 남서측 인근에 위치하며, 부근
은 단독주택, 임야 등을 위주로 형성된 전원주택지대로서, 제반여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 북동측 인근 도보로 약 20분거리에 노선버스정류장이 소재
하나 배차간격이 넓어 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 자체지면 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 대체로 전으로 이용중임.
기호(3) : 남하향 완경사된 부정형의 토지로서, 진입로의 일부로 이용중임.
기호(4) : 남하향 완경사지내 중간부와 남측이 평탄한 부정형의 토지로서 남측으로 옹벽공
사가 되어 있으며, 활잡목이 자생하는 자연림 및 정원 등이 조성되어 있음.
기호(5,7) : 자체지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거나지상태 및 단독주
택 건부지로 이용중임.
기호(6) : 대체로 남하향 완경사된 부정형의 토지로서, 대체로 활잡목 및 소나무 등이 자생
하는 자연림 상태임.
기호(7) : 동하향 완경사된 부정형의 토지로서, 벌목된 토지임야 및 남측 일부 도로로 이용
중임.

인접 도로상태

전체적으로 동측으로 로폭 약 3m의 아스콘포장도로(기호(9)일부 포함)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2,6) :공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
으로 기호(1,6)은 준보전산지<산지관리법>에도 해당됨.
일련번호(3,5,7,9) : 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>으로 기호(7,9)는 준보전산지<산지관리법>에도 해당됨.
일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관
리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조바랍니다.

공부와의 차이

기호(9)의 공부상 지목은 '임야'이나, 남측 일부가 실제로는 '도로'로서, 개별요인에서
반영하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주건물 :
2012.09.27.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 2층으로,
외벽 : 화강석 붙임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창 등임.

부속건물 :
2020.10.06.자로 재축신고된 경량철골구조 판넬지붕 단층으로,
외벽 : 징크판넬노출
내벽 : 벽지 등
창호 : 칼라하이새시 이중창 등임.

이용상태

공히 주택으로 이용중이며, 주건물은 주택(1층:방,거실,주방,욕실,다용도실,발코니,계단실,
현관등, 2층:방,드레스룸,욕실,보조주방,발코니,계단실)으로 이용중이며, 부속건물은 주택
으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 태양열발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 후면 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물 5동이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 중 부속건물은 건축물대장상 단독주택(창고)로 기재되어 있으나, 실제로는 단독
주택(식당등)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1,2는 전으로 이용중. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록1 위에 제시외 건물(파이프조 비닐지붕외 단층 비닐하우스 약 120㎡), 목록2 위에 제시외 건물(파이프조 보온덮게지붕 단층 비닐하우스 약 120㎡) 포함하나 매각 및 평가에서 제외.
목록3은 부정형의 토지로 진입로의 일부로 이용중.
목록4는 부정형의 토지로 남측으로 옹벽공사가 되어 있으며, 자연림 및 정원등이 조성
목록5,7은 주거나지상태 및 단독주택건부지로 이용중.
목록6은 활잡목 및 소나무 등이 자생하는 자연림 상태임.
목록7은 벌목된 토지임야 및 남측일부 도로로 이용중.
목록9는 공부상 지목은 임야이나, 남측 일부가 실제로는 ‘도로’
목록8은 주건물, 부속건물로 공히 주택으로 이용중. 부속건물은 건축물대장상 단독주택(창고)로 기재되어 있으나 , 실제로는 단독주택(식당등)으로 이용중. 제시외건물[판넬조 판넬지붕 단층 주택(기호8위 소재) 약 90㎡, 형강조 판넬지붕 단층 가추 약 12㎡, 형강조 판넬지붕 단층 가추 약 33㎡]포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경773 (1)

소재지: 경기도 안성시 일죽면 금산리 367-4

용도: 단독주택

감정가: 923,638,200원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 초OOO (초평농업협동조합)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 7484.00㎡ (약 2264.06평)

토지 지분 면적: 6756.004㎡ (약 2043.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 264.32㎡ (약 79.96평)

건물 지분 면적: 264.32㎡ (약 79.96평)

건물 제시외 면적: 135.00㎡

1.4. 주요 건물 현황

주건물: 2012년 9월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 2층 단독주택. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감. 총 면적 264.32㎡.

부속건물: 2020년 10월 6일 재축 신고된 경량철골구조 단층 건물. 건축물대장상에는 단독주택(창고)로 기재되어 있으나, 실제로는 단독주택(식당 등)으로 이용 중.

제시외 건물:

* 목록1 위: 파이프조 비닐지붕 외 단층 비닐하우스 약 120㎡ (매각 및 평가 제외)

* 목록2 위: 파이프조 보온덮게지붕 단층 비닐하우스 약 120㎡ (매각 및 평가 제외)

* 기호 8 위: 판넬조 판넬지붕 단층 주택 약 90㎡, 형강조 판넬지붕 단층 가추 약 12㎡, 형강조 판넬지붕 단층 가추 약 33㎡ (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 안성시 일죽면 금산리 소재 '금산보건진료소' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 임야 등이 형성된 전원주택지대입니다. 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 북동측 약 20분 거리에 위치한 노선버스정류장은 배차 간격이 넓어 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

2.3. 인접 도로 상태

전체적으로 동측으로 폭 약 3m의 아스콘 포장도로를 이용하고 있으며, 일부 필지(기호 9)가 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2023년 6월 7일 접수된 초평농업협동조합의 근저당권 (528,000,000원) 입니다.

등기부상 채권 총액: 528,000,000원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박도현

* 전입일자: 2021년 5월 27일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 계약 관계 및 사실관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 전원주택지대에 위치하여 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮습니다. 인근 '금산보건진료소'가 있어 기본적인 의료 편의 시설은 존재합니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 불편합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 의료시설: 금산보건진료소 (인근)

* 생활편의시설: 일죽면 소재지 내 마트, 농협 등 접근 가능.

* 교육시설: 일죽초등학교, 일죽중학교, 일죽고등학교 등 (차량 이동 필요)

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

검색 결과, 해당 지역 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역에 걸쳐 송전선로 건설 계획 등이 논의되고 있으며, 이는 장기적으로 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 1, 2는 전으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

박도현 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원입니다. 명도 시 특별한 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 계약 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 처리 문제

일부 제시외 건물(비닐하우스 등)이 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다. 향후 철거 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 현황 및 제한

* 다수의 토지 필지가 도로, 자연림, 전 등 복합적으로 이용되고 있어 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 일련번호 1, 2, 6은 보전관리지역, 준보전산지 등에 해당하며, 일련번호 3, 5, 7, 9는 계획관리지역, 자연취락지구 등에 해당합니다. 또한 전 지역에 걸쳐 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등의 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 일죽면 금산리에 위치한 대규모 단독주택 부지와 건물입니다. 넓은 토지 면적(7,484㎡/약 2,264평)과 현재 단독주택으로 이용 중인 건물이 감정가 9억 2,363만 8천 2백원에 매각됩니다. 주변은 전원주택 단지 형성지로 조용한 환경을 제공하나, 대중교통 접근성은 다소 불편합니다.

농지취득자격증명 제출 의무, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 그리고 매각에서 제외된 제시외 건물 등은 주요 고려 사항입니다. 또한, 다양한 토지 이용 현황과 용도 지역 및 제한사항들이 복합적으로 작용하므로, 향후 활용 방안 수립에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,484㎡(약 2,264평)에 달하는 넓은 토지는 개발, 증축, 재구성 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주택 및 부속건물 활용: 현재 주택으로 사용 중이며, 부속건물은 식당 등으로 활용된 이력이 있어 리모델링을 통해 부가 가치를 높일 수 있습니다.

* 전원생활 선호도: 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 입지입니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 금전적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석이 누락되어 현 시세 기반의 상세한 시세 분석이 불가능합니다.

일반적으로 주변 유사 토지 및 주택 매물의 최근 실거래가, 토지 면적당 단가 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 검색된 자료에 따르면, 일죽면 지역의 토지 거래는 평당 10만원부터 363만원까지 다양하며, 전원주택의 경우 3억원대부터 4억원대까지 매물이 확인되었습니다.

향후 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 제공되지 않은 주변 부동산 시세 정보를 포함한 JSON 데이터 분석.

* 본 물건과 유사한 조건(면적, 입지, 건물 상태 등)의 실거래 사례 비교 분석.

* 위험 요소(제시외 건물 처리, 토지 이용 제한 등)를 고려한 실질 가치 평가.

따라서, 제시된 감정가 9억 2,363만 8천 2백원을 기준으로, 추가 시세 분석 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.