나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57390 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 7층비706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 신분당선 ""광교역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 대학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 ""광교역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하6층 지상10층 건물내 7층 비706호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57390 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1256-1 테라스힐 7층비706호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 건물 정보

감정가: 241,000,000원

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.1263㎡ (약 3.97평)

건물면적: 40.39㎡ (약 12.21평)

건물지분: 40.3931㎡ (약 12.21평)

주요 건물 정보:

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

- 층수: 지하 6층, 지상 10층 (본건 7층)

- 사용승인일: 2016년 12월 7일

- 연면적: 26,439.82㎡

- 대지면적: 3,114.3㎡

- 주차대수: 302대 (기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 신분당선 "광교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 대학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 "광교역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57390 (1)

매각대상: 토지/건물일괄매각

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.08.14. 접수, 갑8)입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 고 (양수인: 주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 2021-02-22

배당신고일자: 2023-05-19

대항력: 없음 (자료상 기재)

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.3. 2. 임차인 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-23

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다. (HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않음)

3.5. 주요 권리사항 요약

등기부채권 총액: 280,000,000원

갑8. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.14. 접수, 말소기준권리)

을3. 주택임차권 (고현주, 2023.05.19. 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 업무 시설, 근린 생활 시설, 대학교 등이 복합적으로 입지한 지역입니다. 광교역 인근으로 유동 인구가 많아 상업 시설 및 업무 시설 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 용도 및 잠재력

건축물대장상 주 용도는 업무시설이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 주변의 직장인 및 대학생 등을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

신분당선 광교역 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 아파트 단지, 근린 생활 시설 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 대학교가 소재합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건이 소재한 지역은 주로 주거, 상업, 업무, 교육 시설이 계획적으로 조성된 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 보증금 임차인

임차인 안 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 이는 향후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제공된 정보상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경의 해석

신청채권자(주택도시보증공사)가 HUG 인수조건 변경 확약서를 통해 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하고, 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않는다는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 임차인 보증금 관련 부담을 최소화하는 긍정적 요소로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광교역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 배후수요를 갖춘 입지입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 권리관계상 매우 유리한 조건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 이에 대한 주의가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 신중한 시세 조사와 현장 확인을 거친다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광교역 역세권의 우수한 입지 조건 및 미래가치.

* 주변의 다양한 편의시설 및 업무시설로 인한 안정적인 임대수요 확보 가능성.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가가 약 9,200만원에서 11,500만원 수준이었으나, 이는 본건보다 작은 면적(약 19-21㎡)의 거래입니다. 본건은 건물 면적 40.39㎡ (약 12.21평)이며, 7층에 위치하고 있습니다.

제공된 매매 사례를 기반으로 평당가를 적용 시, 약 1,400만원/평 ~ 1,900만원/평 수준으로 산정될 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 241,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원임을 고려하고, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 보수적으로 예상 입찰가는 175,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

이 금액은 감정가의 약 72.6% 수준이며, 향후 추가 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.