나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1527 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 84-25 호매실지에스아파트 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""호매실초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건내 1층 101호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

호매실동 84-25 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(칠보초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른하늘유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

호매실동 90-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-12), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 상대보호구역(호매실초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

호매실동 93-2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

호매실동 96-2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

호매실동 99-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

호매실동 377 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(칠보초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른하늘유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호매실초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1527 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 84-25 호매실지에스아파트 101동 1층101호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

감정가: 382,000,000원

토지면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

토지지분: 35.77㎡ (약 10.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본사항

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "호매실초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매구분

본 경매는 채권자 이 의 강제경매 신청에 의해 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. (사건번호: 수원지방법원 2025타경1527 (1))

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이숙자 (1998-06-30)

* 소유권 이전: 최민양 (2012-11-06)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2024-07-10, 금291,600,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 이부남 (2025-08-13, 금347,912,328원, 수원지방법원 2025타경1527)

* 임의경매: 현대캐피탈 (2026-04-30, 수원지방법원 2026타경51901)

등기부채권 총액: 291,600,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 07월 10일 접수된 한국자산관리공사 근저당권입니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 강제경매 (이부남)

* 임의경매 (현대캐피탈)

* 기타 위 목록에 기재된 후순위 권리들

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당사항 없음)

따라서, 본 건은 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

보증금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 호매실초등학교, 호매실중학교, 칠보초등학교, 푸른하늘유치원 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 101호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.

내부 이용상태는 아파트로서 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 현관 등으로 이용 중입니다.

전용면적은 84.92㎡이며, 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 비행안전제6구역(전술): 군사 작전상 안전을 위한 지역으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 여러 필지가 중첩되어 있으며, 일부 필지(호매실동 90-1, 93-2, 99-1, 377)는 중로, 대로, 소로 등 도로와의 저촉 또는 접합 부분이 있어 향후 도로 확장 계획 등에 영향을 받을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교 및 유치원 주변 지역으로 교육환경 보호를 위한 제한이 적용됩니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다.

6.2. 건물 관련 사항

* 20층 건물 내 1층으로, 층간 소음 등 일반적인 아파트 생활의 제약은 적을 수 있으나, 1층 고유의 소음 및 보안 문제 등을 고려해야 합니다.

6.3. 중복사건 정보

* 본 건 외 수원지방법원 2026타경51901 (현대캐피탈 임의경매)이 진행 중인 점은 경매 절차의 변동 가능성을 내포합니다. (낙찰 시 다른 경매가 취하될 수 있음)

6.4. 기타

* 일반적인 검색으로는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특정되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역에 대한 영향은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원 호매실지구 내 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 특히 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 그러나 토지이용계획상 비행안전구역 지정 및 도로 관련 제한 사항이 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중이라는 점은 변동성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 아파트 물건입니다.

* 호매실지구의 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 접근성이 양호하여 출퇴근이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 382,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본인의 자금 계획, 향후 활용 계획, 그리고 본 보고서에서 제시된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가, 공시지가 변동 추이 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.