나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57375 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 58-2 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용덕저수지"" 서측 인근 주택지대에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물이 혼재하는 도시외곽
지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하고, 소로에 접하고, 인근에 버스정류장이 소재
하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

가장형의 나지 상태임.

인접 도로상태

북측으로 포장된 중로에 서측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10)(2023-07-19)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 성장관리권역.
토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용덕저수지"" 서측 인근 주택지대에
위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물이 혼재하는 도시외곽
지역으로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물로서
(사용승인일 : 미사용승인 상태임.)
외벽 : 돌붙임 마감
내벽 : 벽지 마감 (일부 미마감상태임.)
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

지하 : 공실상태 (미마감상태임)
1층 : 공실상태
2층~10층 : 각층 4개호로 구분 (오피스텔 : 공실임.)
11층~12층 : 각층 4개호로 구분 (도시형생활주택 : 공실임.)
[각층의 세부이용상황은 내부구조도 참조]

설비내역

위생급배수시설, 도시가스개별난방시설, 승강시시설등을 갖추고 있으나, 공사중단으로
현재 이용은 불가능함.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택부지로 이용(공사중단)중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-07-19)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한지역(도시지역)),성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

본건 기호1 대지권의 비율이 귀의뢰목록상은 33.636이나, 등기사항전부증명서상
34.157로서 등기사항전부증명서의 내용으로 정정하여 표기하고 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 현재 공사가 중단된 상태임
3. 목록45는 농지취득자격증명서 제출할 필요없음
4. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경57375 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 58-2 2층201호

용도: 오피스텔 및 도시형생활주택

감정가: 9,767,640,000원

토지 면적: 1,615.48㎡ (약 488.72평)

건물 면적: 2,993.05㎡ (약 905.43평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 보령수산업협동조합

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 소재하며, 주변은 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물이 혼재하는 도시 외곽 지역입니다. 용덕저수지 서측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 용이하고 소로에 접하고 있어 교통 환경은 보통 수준입니다. 북측으로 포장된 중로, 서측으로 포장된 소로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2022년 11월 3일 접수된 보령수산업협동조합의 근저당권으로 추정됩니다. 이 날짜 이후의 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 등기부 현황상, 여러 건의 가압류, 압류, 근저당 등이 존재하나, 대부분 말소되었거나 말소 예정입니다.

다만, 집합건물 등기부 요약상 보령수산업협동조합의 가처분(2025년 4월 29일 접수)이 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어있어, 권리 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

전체 등기부채권 총액은 토지 9,453,371,768원, 건물 7,028,000,000원으로 상당한 규모입니다.

임차인 현황에서는 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 도시 외곽의 주택지대와 상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다. 최근 대규모 반도체 국가산업단지 조성 계획 및 공공주택지구 지정과 함께 이동호수공원 조성 등 대규모 개발이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 현재는 주거 중심의 상권으로, 상업 시설은 일부 발달된 상태입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 용덕저수지가 인근에 있으며, 대규모 수변공원 및 레저 시설 조성 계획이 진행 중입니다. 또한, 인근의 대규모 반도체 산업단지 조성 계획과 관련하여 배후 주거 단지 및 생활 편의 시설 확충이 예상됩니다.

* 주변 개발: 용인시 처인구 이동읍 일대는 대규모 반도체 국가산업단지, 공공주택지구, 이동호수공원 조성 등 활발한 개발이 예정되어 있어 장기적인 도시 성장 잠재력이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 미사용승인 및 공사중단: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태이며, 현재 공사가 중단된 상태입니다. 이는 건물 사용 및 재개에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 대지권 토지 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 해당 등기의 성격과 내용에 따라 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 위험입니다.

* 농지취득자격증명: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 요구될 수 있어 취득자격 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 토지 취득에 대한 추가적인 행정적 절차 및 제한을 의미합니다. (최근 2028년 3월 19일까지 연장됨).

* '인수' 가처분 등기: 집합건물 등기부상 '보령수산업협동조합'의 가처분이 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리가 명시되지 않아 권리 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 법적 검토가 시급한 사안입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 위치한 대규모 오피스텔 및 도시형생활주택 건설 예정지로서, 풍부한 토지 면적과 잠재적 개발 가치를 지니고 있습니다. 대규모 산업단지 및 신도시 개발 계획으로 인해 장기적인 도시 성장 가능성이 높습니다.

하지만, 건축물 사용승인이 나지 않고 공사가 중단된 상태이며, 대지권 토지에 별도 등기가 있고, 농지취득자격증명 및 토지거래허가 등의 행정적 제약이 존재합니다. 특히, '인수'로 표시된 가처분 등기의 처리 여부는 본건의 최대 리스크 요인이자 정밀 조사가 필요한 부분입니다.

현재 상태로는 즉시 수익 창출이 어려운 상태이며, 상당한 추가 투자와 법적/행정적 절차 진행을 감수해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 반도체 국가산업단지, 공공주택지구, 대규모 수변공원 조성 등 대규모 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 1,615.48㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 활용도를 높일 수 있습니다.

* 생활 인프라 개선 기대: 신도시 조성과 함께 교통, 상업, 문화 등 생활 인프라 확충이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건축물 미사용승인 및 공사중단 상태이며, 권리관계 및 토지 관련 제약사항이 복합적으로 존재하여 정확한 시세 산정 및 입찰가 산출이 매우 어려운 상황입니다. 감정가 97억 6764만원은 현재 상태의 가치라기보다는 미래 개발 가능성을 반영한 것으로 추정됩니다.

현재로서는 본건의 잔여 공사 비용, 인허가 취득 비용, 명도 및 법적 문제 해결 비용, 그리고 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 시장 조사와 전문가의 면밀한 법률 검토를 통해, 감정가의 상당 부분을 할인한 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 건과 같이 미완성 및 복합적인 리스크를 가진 물건의 경우, 유사 사례 거래 정보가 부족하여 정확한 시세 분석이 제한적입니다. 투자자는 향후 예상되는 추가 투입 비용과 잔여 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.