나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34176 [1] 경기도 김포시 풍무동 896 풍무메디칼프라자 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""신풍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 싱황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건물내 제1층 제107호로서,
(사용승인일: 2018.09.14)
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 의료시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 평가 및 매각에 포함(신청채권자로부터 매매계약서 및 분양대금입금확인증이 제출됨. 제출된 매매계약서상 대지면적은 17.09㎡ 임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 부천지원 2025타경34176 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 유에이치케이제오차유동화전문

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 김포시 풍무동 896, 풍무메디칼프라자 1층 107호

1.2. 2. 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 내 제1층 107호

1.2. 3. 용도: 제1종근린생활시설, 의료시설

1.2. 4. 사용승인일: 2018년 09월 14일

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1. 감정가: 1,253,000,000원

1.3. 2. 토지 면적: 831.70㎡ (약 251.61평)

1.3. 3. 건물 면적: 65.97㎡ (약 19.96평)

1.3. 4. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 2. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

2.2. 1. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 2. 본건 토지는 서측 약 30미터, 북측 약 6미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

2.3. 1. 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 2. 또한 대로2류, 소로1류, 소로3류에 저촉 또는 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.3. 3. 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당하며, 상대보호구역(김포신풍초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

3.1. 1. 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

3.1. 2. 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 아래 특이사항 참조)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인: (주)디제이케이파트너스

3.3. 2. 보증금: 60,000,000원

3.3. 3. 차임: 3,500,000원

3.3. 4. 전입/사업자일자: 2021년 06월 10일

3.3. 5. 대항력: 있음

3.3. 6. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 매각으로 인한 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다. 임차인의 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 특이사항

3.4. 1. 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이나, 평가 및 매각 대상에 포함됩니다. 신청채권자로부터 제출된 매매계약서 및 분양대금 입금 확인증에 따라 대지면적 17.09㎡가 포함된 것으로 확인되었습니다.

3.4. 2. 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 관련 특수성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

4.1. 1. 본건은 신풍초등학교 인근의 준주거지역에 위치하며, 주변에 아파트 및 오피스텔 등 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다.

4.1. 2. "풍무메디칼프라자"라는 건물명과 용도(근린생활시설, 의료시설)를 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 의료, 편의시설 등의 업종이 적합합니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

4.2. 1. 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 상업 시설 운영에 유리합니다.

4.2. 2. 차량 접근성이 좋고 배후 주거 단지가 있어 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

5.1. 1. 학교: 신풍초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 수요층에게 유리합니다.

5.1. 2. 상업 시설: 주변 상업 지구 및 주거 단지의 편의 시설 이용이 가능하며, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

5.2. 1. 김포신풍초등학교를 포함한 교육 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

6.1. 1. 대지권이 미등기 상태인 점은 매수 후 등기 절차에 대한 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있는 리스크입니다.

6.1. 2. 다만, 매각에 포함되어 있고 관련 서류가 제출된 점은 긍정적이나, 정확한 법적 처리 절차 확인이 필수입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련

6.2. 1. (주)디제이케이파트너스는 대항력을 갖춘 임차인이므로, 임대차 기간 및 계약 조건 등을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 2. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 이는 경매 절차상 보증금 전액을 배당받지 못했거나, 기타 사유로 인해 새로운 소유주가 임차인의 권리를 존중해야 하는 상황일 수 있음을 시사합니다. 임대차 계약서 원본 확인 및 법률 전문가와 상담이 권장됩니다.

6.3. 유동화 물건 관련

6.3. 1. 유동화 물건은 복잡한 금융 구조를 가질 수 있어, 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동의 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 입지와 지역 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 수반되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 성공적으로 관리할 경우, 안정적인 상권 내 상가로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2018년 사용승인)

* "풍무메디칼프라자" 명칭 및 용도(의료, 근린생활시설)를 고려한 지역 특화 상권 잠재력

* 신풍초등학교 인근 및 주거 밀집 지역 배후 수요

* 차량 접근성 용이

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 1,253,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인 등의 잠재적 리스크 해소를 위한 제반 비용 및 시간을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 신고된 점을 감안하더라도, 대항력 있는 임차인과의 관계 설정에 따른 추가적인 부담 발생 가능성을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 따라서, 예상 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 실질적인 가치와 예상되는 추가 비용을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.