나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511551 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인천지방법원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1004호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 미장스톤마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5미터내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-26), 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-07-18).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511551 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 269-4 미래홈타운 1동 10층1004호

건물명: 미래홈타운

준공연도: 2016년

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.8273㎡ (약 6.00평)

건물면적: 72.56㎡ (약 21.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인천지방법원" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 본건 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 입니다.

* 도시관리계획 입안 중 (2025-07-18)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 을3 근저당권 (2022-03-16, 주식회사정진푸드, 150,000,000원)을 말소기준권리로 하여, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-03

* 확정일자: 2020-06-17

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 주의 필요

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 694,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 소멸될 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

* 인천지방법원 인근의 준주거지역 내에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

* 주변에 주상복합단지가 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있으며, 향후 개발 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 아파트단지, 다세대주택 등 주거시설이 분포하여 정주 환경이 양호합니다.

* 건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항으로, 인수 시 조건 변경 가능성이 있어 인수 전 관련 기관을 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 도시관리계획이 현재 입안 중이므로, 향후 토지 이용 계획 변경에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 또는 특정 조건 해당 시 토지거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간 2025.08.26~2026.08.25)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 인근의 주상복합지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통은 보통 수준입니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 도시관리계획 입안 중이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 기관을 통해 사실관계 및 향후 전망을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법원 인근의 준주거지역 내 위치하여 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 최근 실거래가격을 바탕으로 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

* 경매 절차상 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 224,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 자료에 따르면 2026년 7월 동일 면적(72.56㎡) 및 동일 층(10층) 매물이 147,000,000원에 거래되었습니다. 이러한 시세 차이와 HUG 인수조건 변경, 도시관리계획 입안 중 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로, 이를 제외하고 산정합니다.

최근 시세 및 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가보다 높은 가격이나, 감정가보다는 현저히 낮은 수준이며, 향후 가치 상승 가능성을 일부 반영한 금액입니다. (다만, HUG 인수조건 및 도시관리계획의 구체적인 내용을 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.